宋代的租房购房政策与风俗

【摘要】宋朝是中国古代购房租房相当盛行的时代，但大量官僚士大夫租房而居，较少购房，居处狭敝，新貌别样，迥异于前，堪称一大历史奇观，给人深刻印象。宋朝城市人口激增、经济日趋繁荣，社会流动从横向到纵向空间的双重加剧，官僚管理制度日趋完善，是购房租房业繁盛的重要原因。

【关键词】宋朝 购房租房 官员管理 科举入仕

购房和租房，是宋朝一大社会问题。学界异论纷呈，聚讼不已。最常见的一些说法是“长安居大不易”，贵为宰执大臣也只能住“廉租房”、远居郊区，即便是欧阳修、苏轼这样的大人物，也只能蜗居，甚至根本买不起房……这一说法的代表或许是南宋大儒朱熹，他说：“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。自神宗置东西府，宰相方有第。”那么，这些说法是否反映了宋朝历史的真相？宋朝究竟有无官方的购房和租房政策，具体有哪些？两宋风俗真的流行只租房不购房吗？

当然，囿于资料之多寡，相对于平民百姓和偏僻县乡，从社会群体上看，历史呈现的更多是官僚士大夫阶层的集体记忆和书写；从空间上看，北宋东京（开封）、南宋临安（杭州），因其是万民齐聚、经济繁荣、璀璨多姿的首都而最为显豁，购房租房的历史镜像也更显集中。

宋代的购房与定居

定居在北宋东京、南宋临安等大都市的居民，除了皇帝、皇亲国戚等高层权贵，再就是部分高官巨商，以及大量可以衣食饱暖的平民。生活在城市的普通坊郭户、乡村的大量平民百姓，有一栖身之地足矣，他们更多应是自建房，很少购房和租房。

学界研究表明，宋代是我国古代建筑史上一个划时代变革的时期，城墙和房屋的建造，越来越多地使用了砖石结构。宋人房屋的来源，有官方、民间建造两种方式。官府在各个时段都会建造房屋，一般由国家出资，以厢兵为主力，在官属空地上起盖房屋。这些房屋成为官房的主要部分。当然也有官府购买民房入官、籍没犯罪或贬谪官员等人的房产收归国有等现象。这些官房或供官署使用，或给官吏们居住。宋朝频频出现皇帝“赐第”“赐宅”等现象，换言之，那些得到皇帝器重的官员，在获得这份厚待和荣耀后，免去了建房、购房和租房之困扰。

官员们自建房的情况应有很多，譬如北宋士大夫晏殊、李清臣、柴余庆、岑宗旦、何执中，南宋初期宠臣张俊、医官王继先等，都曾设法建造房屋，且多用于出租。宋朝商业发展突飞猛进，国外学者或称之为“商业革命”的时代。这一时期，商人、富室则凭借雄厚的财力，也建造了大量房屋，参与市场竞争。历史文献中“豪右、兼并之家占据官地，起盖房廊，重赁与人”此类记载表明，这些房屋多用于出租盈利。

宋朝各级官员大多在致仕退休之后，买产置地，购房建屋，颐养天年。比如王安石晚年居住在金陵（南京），就曾劝说苏轼在江宁买房安家，两人比邻而居，常相往来。从“劝我试求三亩宅，从公已觉十年迟”可见，苏轼也有“买田金陵，庶几得陪杖履，老于钟山之下”的打算。南宋状元王十朋“有田聊代禄”，从容于出处进退之间，退官之后，成为乡绅，盖房置产，安居桑梓。辛弃疾则在淳熙八年（1181年）春，开工兴建带湖新居和庄园。他根据带湖四周的地形地势，亲自设计了“高处建舍，低处辟田”的庄园格局，并对家人说：“人生在勤，当以力田为先。”因此，他把带湖庄园取名为“稼轩”，并以此自号“稼轩居士”。南宋刘克庄长期在莆田居住，待阙期间，他求田问舍，经营乡里诸多资源。揆诸人之常情，此类情况，应该是较多的。

在财产税盛行的宋朝，“以资产为宗”，房屋被计入家产，需要向国家纳税。宋朝对于房屋出售有大量的政策规定：首先，设置专门机构，管理房屋问题。始置于宋代的“店宅务”又名“楼店务”，最初主要是用来管理京城的官属房屋邸店，后在各州也设有店宅务，对官屋买卖和修缮进行管理，也负责对买卖房屋收取利税。其次，对于民间“自管房”的买卖，宋朝规定亲邻拥有优先购买权，且买卖过程有职业经营者“牙人”居中沟通，须有官府监督，签订契约，收取利税。宋仁宗朝曾颁布敕令：“应典卖田宅，若从初交易之时，不曾问邻书契，与限百日陈首，免罪，只收抽贯税钱。”当然，实际生活中不问亲邻、伪造契约者、强买欺诈者也有存在，产生了大量田宅纠纷。最后，房产作为遗产继承时，宋朝政策比较明朗，婚生子女、非婚生子女与遗孀的继承权都有明确规定，《宋刑统》规定：“诸应分田宅者，及财物，兄弟均分，妻家所得之财，不在分限。兄弟亡者，子承父分。兄弟俱亡，则诸子均分。其未娶妻者，别与聘才。姑姐妹在室者，减男聘才之半。寡妻妾无男者，承夫分。”这一法规虽因时因地因人之不同而有微调，但大致延续到南宋。其中，最引人瞩目的可能是女性私有财产权的法制化。

租房与“移民”群体

宋代社会中存在大量的“移民”——官员和商人，他们频繁更换工作地点，从而促使宋人租房成为一大奇怪且突出的历史现象。著名宋史专家周宝珠先生认为：“房屋租赁业成为东京最赚钱的一种行业。”

一般而言，在京城工作的官僚士大夫，以及那些从外地到京城经商和求生的人，是有购房租房需求的社会群体。但是，宋朝出现了一大奇怪现象，就是很多官僚士大夫明明在京城工作，但是他们却只租房，不购房。

北宋曾任翰林学士的王禹偁，描述其晚年在东京开封赁房的情形，在其所赋诗中可见租房时间之久、居处之简陋。其详云：“老病形容日日衰，十年赁宅住京师。阁栖凤鸟容三入，巢宿鹪鹩只一枝。壁挂图书多不久，砌栽芦苇亦频移。人生荣贱须知分，会买茅庵映槿篱。”

宋真宗曾亲自到枢密副使杨砺家吊唁，到达之后，发现杨砺租住在“委巷中”，皇帝的乘舆根本进不去，只好冒雨步行。皇帝也参观了时任参知政事陈彭年的居所，“睹其所僦居室陋敝”，不免连连叹惜。枢密副使、参知政事，在北宋都是仅次于宰相的朝廷高官，翰林学士则是朝廷清要之官，但杨、陈去世时都还租住在简陋的屋舍内，由此可见，北宋时期高官赁房居住应该是一个比较普遍的现象。

苏轼的表兄文同只是一位地方官，他吟有一首长诗，抱怨居所的鄙陋；南宋方岳在贬官期间更赋诗感慨其居所条件之差：“僦舍真如百漏船，一番风雨一骚然。从头避席遍迁坐，并手移书已绝编。叹息敢为三宿恋，支吾那得一囊钱。世间事更多如屋，聊复因循过目前。”与文同、方岳类似，南宋官员张卿赋诗描述其所租房屋：“小小园林矮矮屋，一日房钱一贯足。官至正郎子读书，一妻一妾常和睦。”

这些集体记忆太过类似。更有甚者，如杨简在浙江任职时，曾描写其租住的房屋：“僦宅隘陋，外高中卑，无宴息之所，客至不可留，不可以奉亲。偶得在官僧屋于宝莲山之巅，帅君雅礼士，为更其居，又使某惟意规摹之，乃创书室于高爽之地。”前揭都反映出地方官租房、居所的狭窄和敝陋。

统此而言，宋朝的高官和州县官员若非刻意表现为官清廉，其租房、住宿条件较差的情况，似乎比比皆是。为什么会这样呢？

宋朝官员多随工作岗位变动而迁转流离，选择租房居住

宋朝是一个重文轻武的时代。从宋初两朝开始，就极力推动科举考试，扩大取士人数。到了宋英宗朝，又将四年一次的科考改为三年一次——自此成为此后近千年间的定制，这又大大增加了录取的人数。再加上为数众多的因恩荫补官者，官员人数剧增，逮至宋仁宗和宋神宗朝，整个社会中开始呈现出“三冗三费”的窘况，其中，冗官是重要的一个方面。

宋朝对于这些官员，采用了避籍法、迁转法等管理举措，他们大多不能在籍贯地、拥有田宅的城市任官，而且每三年就需要调整工作岗位，甚至出现了“监司、郡守，往往数易，或到任未满一年，或才三两月辄代去”的情况。据此可知，宋朝官员的频繁调动是一个普遍现象，并不像前朝和后世那样长期在一个州县为官。即便是在朝为官，也会经常遇到换岗调转、因故贬谪、往返朝野之间的境况，譬如我们熟知的范仲淹就曾三次被贬谪，被盛誉之“三光”；欧阳修历任滁州、扬州、颍州、应天府、亳州、青州、蔡州等州府；苏东坡之《自题金山画像》所说“黄州惠州儋州”，《泗州除夜雪中黄师是送酥酒》中“逐客如僧岂有家”，等等，均为明证。总之，宋朝的官员士大夫，类如苏轼“我本无家更安往，故乡无此好湖山”，“故山归无家，欲卜西湖邻”这样，随工作岗位变动而迁转流离，持四海为家心态者居多。

清人赵翼曾说宋朝“恩逮于百官者惟恐其不足”，坊间也流传宋朝高薪养廉的说法，实际上，宋朝普通官员的薪水算不上高，以至于许多官员暗中治生经商，以增加家庭收入，改善生活。历史文献中，州县官员叹惋穷窘的例子近乎触目皆是，不可胜数。换言之，薪酬所得，用于购房，大多数官员并不能优裕自如，兼而工作地点随时面临更换的可能，除非退休致仕，否则“待阙”和“宦游”是其生活常态，所以不得不更多选择租房居住。

宋朝的科举入仕制度引致考生赁房居住

前揭宋朝科举取士，与隋唐不同，除了制度性的严密、扩大名额之外，最重要的区别是宋朝考中进士者，可以直接释褐为官。如此一来，激发了全民读书浪潮，甚至福州“城里人家半读书”，可见吸引的考生数量之多。学界或谓宋朝是一个“士人社会”。著名史学家陈寅恪断言“华夏民族之文化，历数千载之演进，造极于赵宋之世”，邓广铭先生更发出“两宋时期内的物质文明和精神文明所达的高度，在中国整个封建社会历史时期之内，可以说是空前绝后的”之论，与这一前仆后继的庞大群体“为往圣继绝学”关系密切。

自唐代开始，省试就在京城举行，宋朝亦然，并将殿试设为定制，与省试一样在京师举行。如此一来，每到开考年月，浩浩荡荡的科举大军涌向京城，使得开封和临安人潮涌动，热闹非凡。这一群体的人数之多，史料记载，“宣和元年，诸道进士赴省试者几万人”。每到开考时节，南宋临安“诸路士人，比之平常十倍，有十万人纳卷”。如此众多的考生涌入京师，其住宿就成了一大问题。不少考生选择了租房居住，也有暂居在寺院和郊区者。

关于考生赁房居住的记载，所在多有，不胜枚举，譬如：洛阳人王著，最初依师宛句县张嘏东京应举，久久没有消息，就“赁居相国寺东”；景祐四年，李从周到京师参加科举，“从数同人僦舍于麻秸巷”；南宋淳熙年间，襄阳人刘过“将赴省试，迨入都城，僦委巷密室同处”……这些为应考而租房的士人为数众多，但能够脱颖而出，飞跃龙门，榜上有名的毕竟是少数，名落孙山者只能准备下次再考。然而，有些考生，从京城往返故乡，路途遥远，时间和金钱的花费都相当巨大，因此，这些考生会选择长期租住在京师，勤苦读书，准备来年再考。

（作者为厦门大学历史与文化遗产学院教授）

（责编：赵珊）