存量房“以旧换新”如何行稳致远

5月21日，首批参与南京市存量房“以旧换新”活动的10位业主代表正式签约。在首批完成线下验房并出具评估价格的100套房源中，有52位业主确认成交。南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉说，“以旧换新”作为稳楼市政策举措中的创新性做法，既盘活存量房产又优化增量住房，起到一举两得的效果。

记者了解到，此前也有其他城市尝试收购存量房“以旧换新”，然而市场反应不一。南京破题存量房“以旧换新”为何有较好市场反应，市场还有何期盼，如何行稳致远？

  签约业主：

“老破小”换成电梯房

活动现场，记者见到喜气洋洋来签约的华志勇夫妇。他们告诉记者，自家房子在建邺区南湖一带，是没有电梯的“老破小”，“我们家在7楼，每天回家要爬楼，早就想换个有电梯的房子。”

“以旧换新”活动让华志勇夫妇实现心愿。他们选的新房是栖霞区颐和缦山项目，115平方米、三房，比老房子大30多平方米。夫妻俩对这次置换很满意，“新房在城东，自然环境好，很适合养老。有了电梯，再也不用担心爬不动楼梯了。”

这是华志勇夫妇的心愿达成时间表：4月27日看到南京安居建设集团发布存量房“以旧换新”试点公告；4月29日到安居集团活动现场咨询，当天乘坐服务车辆到新房现场看房；5月2日交意向金；5月16日旧房评估价格出炉；5月21日正式签约。

旧房难卖、置换难，是此次签约业主遇到的共同问题，也折射出房地产市场改善性需求的潜力所在。签约业主李伟告诉记者：“我父母的房子在鼓楼区老城区，没有电梯，他们年纪大了上下楼困难。想加装电梯，邻居们却始终达不成统一意见；想卖房，挂出去两年无人问津，偶尔接到电话都是中介希望降价的。父母只好搬到江北一家养老院去住。” 看到存量房“以旧换新”活动后，他迅速报名，并为父母选了一套养老院附近的颐和铂岸江璟新房。120平方米老房子置换130平方米新房，旧房评估价占新房总价70%多，补足余款，7月可拿新房。

签约业主徐女士的“换房时间表”更短，从登记报名、意向认购，到中介评估、确认成交，仅15天。徐女士原本就住在颐和铂岸江璟，一直想把鼓楼区老房子卖掉，在同一小区给父母也买一套。如今，她和父母如愿换上新房，她用“惊喜”两个字来形容此刻心情。

“4月27日发布的存量住房‘以旧换新’公告，受到社会广泛关注，市民登记报名、意向认购积极踊跃。”南京安居建设集团相关负责人说，截至5月20日，线上、电话、现场等各类咨询约3450组，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名约4150组，初审符合条件的登记约3430组。现场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。

旧房估价：

流程公开公正，结果较为客观

在签约现场，业主均表示对旧房子评估价较满意。

“达到心理预期。”华志勇说，同小区房子两年内都没有成交案例，最终评估价到底会给多少，起初心里没有底。最后收到工作人员报来的价格，华志勇觉得很客观，表示认可。

李伟说，当时3家评估机构一起来家里现场评估，拍照片、填表格，最后工作人员给出的价格，“比我心理预期略低，但比市场价略高，我们接受”。此外，相比自己卖房省去中介费，他感到很满意。

签约业主孙琳佳告诉记者，自己在建邺区的一套小房子在二手房网站挂了两年多，一共被“砍价”12次，最多一次直接降50万元，“心态快要崩了”。此次评估机构给出的价格没有此前担心的“大砍刀”，评估价较为公正。

“我们通过机制来保障结果客观。”南京安居建设集团相关负责人说，“比如怎么遴选评估机构，评估工作前进行培训，规范工作流程。但我们不去干涉评估结果。每个客户会有3家评估机构上门，出3份评估报告，最终选取中间值。”他表示，首批成交完成后，将进行流程复盘和总结，找出问题和不足，调整优化整个试点策略和方向。

目前，意向客户二手房评估工作正在有序进行中。在上周完成首批100套房源线下验房、评估结果出具等工作后，南京安居建设集团又从评估机构库里摇号选定2批评估机构，开展第二批200套房源的验房评估工作。这一批房源，预计6月上旬基本完成现场查验，并于上门之日起5—8个工作日出具评估结果，反馈给业主。

存量房“以旧换新”活动得到南京各相关部门有力支持。南京不动产登记部门联手房产和税务部门，共同搭建快速响应沟通小组，为南京安居建设集团提供不动产转移登记、资金监管、税费缴纳等政策解读和咨询服务，推动“一件事一次办”。南京市不动产登记中心还设立住房“以旧换新”服务专窗，提供点对点办证服务。

市民期待：

更多区域、更多新房参与

去年下半年以来，我省各地以不同路径探索存量住宅“以旧换新”。去年11月，苏州市太仓市尝试以国企收购方式支持市民存量住宅“以旧换新”，受到市场好评。随后，苏州市相城区、海安市、南京市、无锡市梁溪区纷纷跟进，启动国企收购方式存量房“以旧换新”。

张辉认为，存量房“以旧换新”直击房地产市场痛点，盘活存量房源、激活新房市场。闲置的存量房收购之后可用作租赁住房，解决住房刚性需求，盘活存量房源；存量房卖掉后，可有效满足居民购买改善房的资金需求，激活新房市场。

南京存量房“以旧换新”成功破题，二手房的评估模式、评估价格尤为关键。此外，还与活动覆盖面大、新房房源选择多有着重要关系。南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）存量房均可参加，可以置换河西新城、南部新城、马群、江北新区核心区等板块的10余个新房楼盘。

在签约现场，不少业主表示，“参与‘以旧换新’房源充足，且不少项目位于主城区，选择余地大。”首批“以旧”限额2000套，可供“换新”新建商品住房房源约7800套。

采访中，也有不少市民表达遗憾，如浦口区、江宁区的存量房不能参加此次活动。此外，10余个新房楼盘的选择空间仍然较为有限。在颐和铂樾府，记者遇到手握3套旧房迫切需要置换的孙女士，跑了4家楼盘却未选择到心仪房源。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，目前2000套的试点数量相对庞大的置换需求还远远不够，而且仅限于南京安居建设集团自己开发的楼盘，地段位置受到一定限制，辐射的人群相对有限。

根据最新消息，近期南京“以旧换新”可能在一定条件下扩围到更多房企的在售项目，给予换房人更多选择空间。

持续发展：

依城施策，路径多元

据中指研究院监测，截至5月20日，全国有超60城推出住房“以旧换新”措施，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”，成效初显。

纵观全国存量房“以旧换新”活动，有“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流方式。在“中介优先卖”模式中，二手房出售环节的不确定性较大，促成“以旧换新”成效不明显。与之相比，“国企收旧换新”效果较明显。我省的南京、苏州、启东、无锡等城市均采用这类政策。

不同于中介帮卖和国资收购方式，海安市走出存量住房“以旧换新”第三条道路。今年年初，海安市出台试行商品房“以旧换新”政策，依据“谁回收、谁置换、谁收益”原则，其特点是新房开发商收购业主旧房，政府负责服务、促成交易。国企、民企开发的楼盘都可以参加“以旧换新”活动。海安首轮试点9个参与“以旧换新”的楼盘来自5家开发商，其中民营企业超过一半。在换新过程中，住建部门还借用拆迁过程中的房票这一工具，作为“以旧换新”买卖双方的交易凭证，由政府部门盖章后生效。

58安居客研究院院长张波说，从全国来看，单一市场化的“以旧换新”在房价下行期间效果有限，而各地方政府、地方国企参与的“收旧在先”方式，效果更为直接。收旧房源和保障房结合更是在城市层面起到高效加速去库存、加快保障房供给的双重效果。这一点在商品房明显供大于求，并且保障房规划体量大的高能级城市体现尤为明显。

张波建议，各地需明确收旧目标，并加大政府参与力度，先努力加快“收旧”，才能带动“换新”。

吴翔华表示，基于南京安居建设集团的企业特性，收回来的房子可以作为保障、人才、租赁用房，而“以旧换新”要行稳致远，还需要更多房企参与进来。

“如果‘以旧换新’后续推出更多房源，且进一步扩大可置换区域，新政策有望作为激活市场重要举措，在促进房地产市场进一步平稳健康发展方面起到重要推动作用。”张辉说。

（责编：赵珊）