投资行为趋于理性 公募REITs期待多样化投资者

在经历了市场盲目追逐、深度调整，再到理性回归的发展阶段，公募REITs投资行为已逐渐趋于成熟。

当前，公募REITs底层资产的稳定收益和高分红特点吸引了长期资金的持续增配。机构投资者的集中度正大幅提升，保险资金和券商自营成为配置主力。不过，市场还需要更多种类投资者的参与，为流动性和价格发现提供支持。

随着政策红利不断释放、公募REITs被纳入社保基金投资范围，以及沪深港通标的范围扩展，公募REITs市场有望迎来更广泛的增量资金，成为资产配置的重要工具，并为社会公众提供共享改革开放发展成果的机会。

市场初步经历了完整的周期

自首只公募REITs发行至今，公募REITs市场已走过三年多，其二级市场的表现一直备受市场关注。

二级市场的表现，体现了公募REITs定价逻辑的深度重构，在重新定价的动态过程中，市场更为全面地关注其底层资产的经营、资产估值与二级市场的运行规律。

三年来，公募REITs市场初步经历了完整的周期。

2021年与2022年——公募REITs发轫之始，市场盲目追逐。此时市场方兴未艾，在“资产荒”困境下，公募REITs走出了独立上涨行情，成为众多资金眼中的香饽饽，“盲目打新”“钱多货少”的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。

2023年——公募REITs深度调整。这一年，公募REITs股性与波动性还未被清楚认知，部分底层资产的运营情况出现一定波动，项目交投活跃度下降，市场流动性偏弱，叠加机构的调仓动作，阶段性引发负反馈，公募REITs二级市场出现了明显的折价。

2024年上半年——回归理性，价值确认。在经历了公募REITs的超跌后，市场发现公募REITs产品整体收入和可供分配金额达成率均超预期，其中2023年全年，沪市公募REITs对应项目公司共实现营业收入超60亿元，累计分红超40亿元，分红收益可观。今年以来，公募REITs市场回暖，目前市场价位较年初低点上涨超10%，市场更为关注底层资产的运营，投资逐步回归理性。

三年来，市场积极探讨公募REITs的投资属性，其股债兼具的特性被更深层次认知，投资行为也逐步趋于理性；公募REITs高比例分红、底层资产经营表现相对稳定、与股债相关性低，产权类项目平均分派率在5%左右，经营权项目平均IRR（内部收益率）在8%左右……公募REITs产品的长期投资价值和资产配置价值进一步得到广大投资者的认可。

机构投资者占比创历史新高

从投资逻辑的角度来看，公募REITs产品因长期持有不动产，能够实现持续、稳定的收益；同时，通过专业化管理来提升价值，是一种中等风险收益、分散化投资、流动性良好的金融资产。在其长期投资与配置价值被市场认可的同时，今年以来，公募REITs产品得到了保险等长期资金的增配，各类型投资人数量均有增加。

总的来看，自上市以来，公募REITs的机构投资者集中度呈现上升趋势。华泰证券统计的数据显示，据2024年中期报告，机构投资者占比创历史新高，达94.89%，个人投资者仅占比5.11%。对比2023年年报，25只公募REITs机构投资者占比提升，仅有4只公募REITs机构投资者占比下滑。

从具体金融机构持仓比例来看，券商自营、保险资金为配置公募REITs的机构主力，分别占比9.56%和8.18%。

关于机构的持仓动机，华泰证券研究所所长张继强分析称，保险机构负债端久期较长，公募REITs具备长期分红和稳定现金流的特点，符合保险公司的需求，同时公募REITs作为另类投资品种，具有与其他资产低相关性的特点，纳入资产组合可以提升回报并增加组合的多样性。

“券商自营一方面有做市需求，另一方面券商多部门参与公募REITs发行也便于自营一级认购。目前多数券商自营和保险机构可用FVOCI计量公募REITs，分红计入投资收益，公允价值变动计入其他综合收益，从而降低价格波动对业绩考核的影响。”张继强说。

从长期资金的配置需求来看，在低利率环境下，传统长期资金投资较多的固收类资产收益率逐步降低，需要探索新的资产配置种类。基础设施REITs具有现金流收益稳定、分红率较高、投资回收期限较长等特点，与股债等其他投资品种相关性低，能够提高组合收益率并降低其风险，有望成为银行资金、养老资金、保险资金等长期资金在资产配置中的有效补充。

海通固收首席分析师郑子勋认为，在新的监管规则下，险资与券商自营或更看重公募REITs带来的长远绝对收益，或将持续加大对公募REITs的配置力度，积极参与新产品的战略配售或是购入现有优质资产，且倾向长期持有。

市场期待多样化投资者

不过，机构投资者高度集中，也有可能产生机构间行为趋同现象。“长期持有”的机构投资者与“短期交易”投资者的共同参与有助于公募REITs市场的成熟，通过他们的专业分析和投资决策，可以推动市场向更加成熟和规范的方向发展。

公募REITs市场的交易投资者能为市场提供流动性。他们通过买卖公募REITs份额，帮助市场维持流动性，也有助于公募REITs价格的发现，能够更好地反映其内在价值。这对于吸引长期投资和提高市场效率至关重要。

券商资管、公募基金、私募基金是资本市场重要的交易参与者。郑子勋认为，券商资管、公募基金、私募基金等机构会更注重权衡产品当前的估值水平是否具备性价比，因此可能会逢低配置业绩稳健且具备一定交易热度的产品，同时积极跟踪当前经营承压板块的业绩修复迹象并适时关注。长远来看，随着市场扩容增类的稳步推进，各类投资者对公募REITs市场的参与途径有望得到拓展，公募REITs市场有望迎来更多的增量资金。

公募REITs同样利好大众投资者共享我国改革开放发展的红利。一位资深市场人士分析，近年来，我国家庭财富快速积累增长，为资产管理行业创造了巨大的需求，而在资管规模迅速扩张的同时，投资产品同质化、高杠杆、通道化、刚性兑付等问题突出，市场中缺乏风险收益匹配的、流动性良好的可交易金融产品。

“公募REITs作为风险低、收益稳定、流动性强的直接融资产品，具有极强的配置价值，基础设施REITs更是为社会公众参与基础设施投资大幅降低了投资门槛，有利于促进广大人民群众共享改革发展的成果。”上述人士说。

此外，社保基金和养老金FOF等资金入市，会继续为市场带来稳定的增量资金。业内人士分析，当前FOF实际投资进展还相对缓慢，但公募REITs具有与传统资产相关性较低的特点，或可拓展FOF基金风险收益的有效边界。

社保基金拟将公募REITs纳入投资范围。2023年12月6日，财政部联合人力资源社会保障部出台《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将公募REITs纳入全国社保基金投资范围。

公募REITs纳入沪深港通，也促进公募REITs市场的进一步成熟和国际化。2024年4月19日，证监会发布5项资本市场对港合作措施。措施中提出，将公募REITs纳入沪深港通，参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的公募REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。

“此举能够扩大公募REITs市场的投资者基础，使得境内公募REITs吸引更多的国际资本，提升公募REITs的国际知名度和认可度，进而提高市场活跃度。”张继强说。

（责编：汪翠萍）