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2024年4月国务院发布的《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（下称新“国九条”）中，明确要求“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”。不动产投资信托基金（下称“公募REITs”）通过将成熟的基础设施项目转化成可上市交易的公募REITs份额，能有效衔接实体经济和资本市场。一方面为企业提供存量资产盘活渠道，带动权益投资，优化资产负债结构，构筑投融管退的良性循环；另一方面为资本市场提供收益稳健的中长期投资标的，吸引中长期资金为主的社会资本积极参与，为资本市场高质量发展注入了源头活水，对资本市场助力实体经济高质量发展、构建新发展格局方面具有重要、积极的意义。
我国基础设施公募REITs试点自2020年4月正式启航以来，相关制度规则不断完善，企业参与积极性愈发高涨，投资人对产品理解愈发深刻。招商证券高度重视REITs业务，积极布局，是REITs首批首发及首批扩募的参与者。公司结合实践与研究，从推动提质扩容、资产投资及运管能力提升、完善生态建设等三个方面对推动REITs业务高质量发展提出进一步的思考与建议。
加快推动REITs市场提质扩容
与成熟海外REITs市场相比，我国公募REITs市场仍处于起步阶段。截至2024年4月末，我国公募REITs市场累计发行36只公募REITs产品，其中4只项目完成扩募，累计发行规模1188亿元，单只平均32.99亿元，总市场体量较小，尚未体现出公募REITs的上市平台属性和龙头效应。相较而言，美国REITs市场截至2024年2月，全部权益REITs共计138只，对应12968亿美元的总市值，单只平均市值为93.97亿美元，龙头规模效应显著。市值排名前三的安博（PLD）、美国电塔（AMT）、易昆尼克斯（EQIX）市值分别为1231亿美元、927亿美元、831亿美元。截至2024年4月末，香港REITs市场11只REITs的合计市值为1256亿港元，其中领展（0823.HK）市值为864.48亿港元，占香港REITs市场总体市值的68.81%。
就我国公募REITs市场而言，在资产范围方面，当前我国政策允许的基础设施资产行业范围已相对较为全面，但仍有大量资产类别尚未首发破局，如新型基础设施、各类市政基础设施等领域，期待在未来短期内取得实质性突破。在市场体量方面，我国REITs市场仍处于起步阶段，总市场体量偏小，下一阶段应重点鼓励资产储备丰富、覆盖区域广泛（城市能级较高）、具有行业影响力的企业发行公募REITs及支持已上市的优质公募REITs进行扩募，促使拥有出色的资产获取及运营管理能力的公募REITs做优做强，从而更好地支持实体经济高质量发展。
资产投资和运管能力
是可持续性高质量发展根基
在基础设施及不动产投资领域，“买得便宜、管得好”是两大最为核心的价值创造能力。
公募REITs虽为偏向被动的重资产持有载体，但本质上应当是具有独特生命力的上市平台，资产有进有出，购入具有“性价比”的资产并通过出色的运营管理能力，提升资产的经营管理成效，进而为投资人带来资产增值收益和稳定的分派收益。
以香港REITs市场的行业龙头领展（0823.HK）为例，最近两个财年，REITs平均分派率分别为8.63%及7.75%，其资产组合估值分别实现了6.9%及11.6%的涨幅；领展最近实现资产出售的财年，资产出售的平均估值溢价高达32%。凭借其优良的投资和运管能力，截至2024年4月末，领展自上市以来二级市场价格涨幅达564.90%。
当前我国公募REITs体系中，各参与方重点关注拟购入标的资产的区位、合规性、经营稳定性等方面，但对于发起人及运营管理机构的资产投资及获取能力、真实扩募意愿以及运营管理能力的关注度相对较低。长期投资于某一公募REITs产品，既是投资于标的资产，亦是投资于企业的能力。
在存量时代下，资产投资和运营管理能力是确保公募REITs产品和实体企业共同可持续性高质量发展的重要支撑基础。
公募REITs生态的建设
有助专业化分工、归位尽责
我国公募REITs涉及的主体角色繁多，包含发起人及原始权益人、运营管理机构、基金管理人、财务顾问、基金做市商和各类投资者等。就发起人及原始权益人而言，不仅是资产的主要生成及出让方，同时作为重要战略投资者，与公募REITs投资人的利益绑定，持续生成或购入经营稳定且合规的资产是其核心职责；运营管理机构的运管能力是公募REITs做大做强的根基，有助于公募REITs产品打通“合理扩募-运营提质-高额分派-价值提升”的链条，打造REITs轻资产运营品牌效应。
就基金管理人而言，作为公募REITs产品的受托管理人，需履职尽责，做好及时的信息披露与投资人沟通，特别应加强运营管理机构统筹能力，从而更好的履行其监督职责。
证券公司作为REITs的财务顾问，应切实履行尽职调查、方案设计、申报发行等职责。此外，拥有公募基金牌照的券商资管还可作为基金管理人和计划管理人，并在投研、投资、做市等方面为公募REITs提供全生命周期的服务。针对公募REITs份额的大宗交易，建议证券交易所进一步完善活跃、便捷、相对透明的大宗交易平台，为机构投资者的灵活投资创造必要的前提条件。
展望未来，我们相信随着多层次REITs市场建设的稳步推进，在REITs市场各方的共同努力下，我国REITs市场定将呈现长期稳健发展的良好趋势。招商证券将通过积极发挥投行、投研和投资等领域的专业优势，助力我国REITs市场更加有效地推进实体经济发展和现代化产业体系建设，走出一条既借鉴成熟市场经验和规律、又符合中国国情的高质量发展之路。
（责编：汪翠萍）
