成都市锦江区人民法院发布房屋买卖合同法律风险提示

为维护房地产市场正常交易秩序，平等保护买卖双方合法权利，从源头上防范和减少房地产交易所引发纠纷，近日，成都市锦江区人民法院（以下简称“锦江法院”）发布房屋买卖合同法律风险提示，以法护航，助力顺利安居。

房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？

锦江法院：如果商品房销售广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺对买受人订立合同有重大影响，即使上述内容未载入正式的房屋买卖合同，也应认定为合同内容。若存在上述情况，买受人可以根据具体情况要求出卖人承担违约责任。

商品房销售合同中逾期交房违约金如何确定？

锦江法院：可按合同约定主张违约责任；若未约定的，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第三款规定，按同地段同类房屋租金标准确定。

支付商品房购房定金，反悔后定金能否退回？

锦江法院：原则不能。除非买受人能举证证明不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，但一般情形下举证难度较大。

购房定金转化为首付款后，出卖人解约的，买受人能否要求双倍返还？

锦江法院：若房屋买卖合同表述交纳定金在先、首付款在后，且首付款金额包括前述定金金额，则该购房定金已转化为首付款，不再是履约定金，买受人无权要求出卖人双倍返还。

出卖人未取得商品房预售许可证明而与买受人签订的商品房预售合同，合同是否有效？

锦江法院：出卖人要出卖商品房，必须取得预售许可证明，否则，该合同应认定无效。合同无效后，出卖人应退还收取的购房款。但是如果在买受人起诉之前，出卖人又取得了商品房预售许可证明，该合同有效。

房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？

锦江法院：行政主管部门为规范房屋销售，要求双方签订商品房预售合同后进行登记备案，系履行行政监管责任。是否办理登记备案手续不是合同的生效要件，不影响合同效力。

房屋交付使用后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任？

锦江法院：在现实生活中，若因出卖人原因导致买受人在一定期间未取得不动产权属证书的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

商品销售合同被确认无效，买受人是否可以诉请解除房屋担保贷款合同？

锦江法院：可以。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使房屋担保贷款合同的目的无法实现，当事人有权请求解除房屋担保贷款合同。

因买受人原因导致商品房预售合同解除，开发商已缴税款是否应由买受人承担？

锦江法院：纳税义务是纳税人的法定义务，不能转让。商品房预售合同解除后，开发商应请求税务机关予以退还。如果未退回，在合同并无明确约定的情形下，费用应由纳税义务人开发商承担。

买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属登记？

锦江法院：不能。基于合同相对性原则，第三人应起诉买受人，同时可将开发商列为第三人，请求开发商配合将房屋产权变更登记至买受人名下，再由买受人变更登记至自己名下。

办完房屋过户手续后，买卖双方还能解除合同吗？

锦江法院：根据法律规定，当事人协商一致，即可解除合同；或发生了合同约定的当事人一方可以解除合同的情形，解除权人有权解除合同。

房屋买卖合同纠纷中，诉请办理房产变更登记是否适用诉讼时效？

锦江法院：办理产权登记的请求权具有物权属性，已经合法占有房屋的买受人请求办理变更登记，出卖人以超过诉讼时效期间抗辩的，法院不予支持。

共有房屋买卖，如何列明当事人？

锦江法院：全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字，均为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼。部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理结果一般与他人无关，其他共有人可不列为第三人；如诉请继续履行合同的，案件处理结果与其他人相关，应将其他共有人列为第三人参与诉讼。

房屋买卖合同纠纷案件，如何确定管辖法院？

锦江法院：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。这里的不动产纠纷是指农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷。其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则。即当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖，合同履行地未约定或约定不明时，不动产所在地为合同履行地。

房屋买卖合同无效会导致管辖条款无效吗？

锦江法院：管辖条款具有独立性，合同无效不影响合同中选择受诉法院条款的效力。

房屋交易双方签订两份不同的合同，产生争议后，法院如何认定其效力？

锦江法院：房屋买卖纠纷中，有时为贷款、避税等，双方签订“阴阳合同”。“阴合同”系当事人的真实意思表示，而“阳合同”为当事人虚假意思表示，应属无效。签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定，被有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予行政处罚，数额较大或次数较多的，可能构成刑事犯罪。

一房数卖，所有权如何认定？

锦江法院：在数个买受人中，已经办理商品房产权过户登记手续的，可以优先于其他人取得该房屋的所有权，其他买受人可以以合同目的不能实现而解除合同并要求出卖人承担违约责任；若均未办理过户登记手续，已办理房屋买卖合同备案登记的买受人优先取得所有权；若均未符合上述条件，合法占有房屋者可以优先取得所有权。

房屋买卖合同履行中，过户期限约定不明确的，如何处理？

锦江法院：应当遵循诚实信用原则，公平协商处理。双方可就过户期限达成补充协议，无法达成补充协议的，买受人可在符合过户条件时随时要求出卖人配合，但应给予对方一定的准备时间。

合同签订后，房屋因意外事故而毁损、灭失，风险由谁承担？

锦江法院：房屋损毁的风险，在房屋交付之前由出卖人承担;在房屋交付给买受人之后，由买受人承担。此处交付是指房屋的转移占有，即把房屋交给买受人，附带交付钥匙、门锁密码、清点物品等。

仅持有不动产权属证书，而未办理不动产权登记，买受人能取得房屋所有权吗？

锦江法院：不动产权属证书是不动产登记机构发给权利人的一种享有权利的凭证。房屋所有权不因持有不动产权属证书而发生转移。不动产以登记的方式进行公示，只有进行登记才发生物权效力，买受人才能获得不动产的所有权。买受人在买卖房屋时要注意一定要完成不动产转移登记。（成都市锦江区人民法院供稿）

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