成都市锦江区人民法院审理一起开发公司解除商品房买卖合同案

购房者与开发公司签订商品房买卖合同后，在开发公司已为购房者向按揭贷款银行承担担保责任、且已销售的房屋因买受人原因被另案查封的情况下，开发公司能否解除合同呢？

2013年5月7日，侯某与开发公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及附件、《住宅补充协议》，约定由侯某购买开发公司开发的某社区商品房，总价1200617元，首付款400617元，余款800000元以侯某向某银行申请按揭贷款的方式支付。之后，侯某、某银行及开发公司三方签订《某银行个人购房借款合同》（以下简称借款合同），约定某银行向侯某发放800000元贷款，开发公司为侯某分期偿还借款提供阶段性连带责任保证。

2013年8月28日，开发公司为侯某办理上述房屋的商品房备案登记。2017年，因侯某逾期归还贷款本息，某银行以侯某和开发公司为被告向人民法院提起民事诉讼，要求解除借款合同、提前收回全部贷款，同时要求开发公司承担担保责任。判决生效后，开发公司向某银行履行代偿义务，结清侯某欠款本息。另查明，2014年7月28日，案外人李某因与侯某民间借贷纠纷向人民法院起诉，要求侯某归还55万元借款，并申请对上述房屋采取保全措施。

诉讼中，双方经调解达成协议，但侯某未按协议履行还款义务，李某遂向人民法院申请强制执行。

四川省成都市锦江区人民法院审理认为：根据合同自治原则，侯某与开发公司可以约定，一旦侯某在履行购房借款合同过程中违约，致使某银行提前收回贷款并导致开发公司承担担保责任的，开发公司即有权要求解除买卖合同。但涉案房屋因侯某的其他债务纠纷已在本案诉讼前被其他法院查封，如果开发公司解除买卖合同，将直接影响涉案房屋所有权的归属，影响另案被执行标的物的执行，损害申请执行人的合法利益。开发公司作为上述执行案件的案外人，应当向执行法院提出异议。因此，该院对于开发公司请求解除买卖合同不予支持，对其提出由侯某支付违约金的请求，因该违约金适用合同约定的解约条款，故以解除合同为基础请求的违约金，亦不予支持。

最终，锦江区人民法院驳回原告开发公司的诉讼请求。开发公司不服一审判决，提起上诉。经审理，四川省成都市中级人民法院驳回上诉，维持原判。（成都市锦江区人民法院供稿）

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