业主拒绝向居委会选聘的物业公司缴费被判违约

本报讯 新建小区尚未成立业委会，当地居委会代为行使业委会职责与物业公司签订的物业服务合同，对小区业主是否具有约束力？近日，广东省开平市人民法院审结一起物业服务合同纠纷案，认定涉案物业服务合同合法有效，判决业主李某向物业公司支付物业服务费及违约金。

涉案小区因开发商合作物业公司合同到期主动退出，陷入无人管理状态，且暂时未能选举产生业主委员会。为保障小区居民正常生活，当地居委会征得小区面积以及人数“双过半”业主同意，与另一家物业公司签订涉案物业管理服务合同，约定由该物业公司为小区提供物业管理服务。事后该小区业主李某认为，物业服务合同应由开发商或小区业委会签订，居委会无权代表小区业主签约，物业服务合同不能约束小区业主，遂拒绝缴纳物业费。经多次催讨无果，物业公司向开平法院提起诉讼，请求李某支付拖欠两年五个月的物业服务费和违约金。

法院审理后认为，在小区尚未成立业委会的情况下，居委会为保障居民正常生活，并经大多数住户同意，代为行使业委会的职责，初衷是为小区业主提供基本的物业服务，有利于广大业主的利益，与物业公司签订的涉案合同合法有效，对全体小区业主具有约束力。李某实际接受了物业公司提供的服务，形成了事实上的物业服务关系。法院遂判决李某向物业公司支付拖欠的物业管理服务费14494.18元，违约金966.12元。

（张  平  李彩雯）  

■法官说法

物业服务合同是我国民法典新纳入的有名合同，签约主体具有特殊性——根据民法典规定，在成立业主大会之前，由建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同；在成立业主大会后，则由业主委员会与物业服务人签订普通物业服务合同。实践中，由于各种原因，一些小区迟迟不能选举出业主委员会，国家住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会职责。因此，在特定的情况下，居委会可以代行业主委员会职责，对小区事务进行一定的管理，如选聘物业公司为业主提供物业服务，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。