楼市促销出新招，“先交付后还贷”引瞩目

近日，在陕西西安高陵区，中粮·天悦楼盘推出“先交付后还贷”，即“购房者最低首付总房款20%后即可购房，在临近交付时再办理贷款”。作为西安市首例，楼市的一大创新之举，直面“保交付”这个消费者最关心的问题，消息一出，一石激起千层浪，迅速引发各方关注与讨论。

8月30日，记者来到位于高陵区鹿苑大道与上林三路交汇处的中粮·天悦售楼部，正对大门的红色液晶屏中央显示着“未交付，不还贷”几个大字。现场工作人员正忙着为看房的客户讲解着“购买该楼盘的十大理由”，售楼部里不时有电话响起。据售楼部销售团队有关负责人表示，该政策推出近一周时间，售楼部整体到访量增加了30%，打电话咨询的客户就更多了。

在售楼部后面的该楼盘建设现场，记者看到，各栋楼已经封顶，工人们正进行着楼层内部装修、外立面粉饰和小区绿化等工作。“这里有10栋楼，能容纳近4000户住户，预计2025年4月份交付。”售楼部有关负责人说。

据楼盘置业顾问介绍，该楼盘推出的“先交付后还贷”活动，是指购房者在缴纳最少20%的首付款后，需要递交一次资料，核实是否具有贷款资质。如果满足购房条件，在交房前一段时间再通知客户去办理按揭贷款，并进行网签。

在部分项目交房难以保证的背景下，该楼盘“先交付后还贷”活动引发了市场的高度关注。在社交平台上，大部分网友对此表示认可，认为“保障了购房者利益，是一种为百姓谋福利的好方式”“消费者基本不用担心烂尾交不了房的问题，应该大力推广”等。也有网友提出疑问，“万一还是烂尾了，首付会不会打水漂”“若后期银行贷款批不下来，首付款还能退吗”“会不会存在名与实、与法不符的可能”等。

对此，该售楼部相关负责人回应，按照以往做法，如果楼盘烂尾，购房者不仅损失了首付，贷款还需继续偿还。而“先交付后还贷”政策不仅降低了购房者买房交付的风险，而且一定程度降低了购房者负担。支付完首付后会有一段缓冲期，不用直接背负上房贷的压力。“我们还承诺，倘若非不可抗力未能如期交付，购房者可以全额退款，不承担违约责任，这基本意味着可以100%退款。”该负责人表示。

针对该楼盘推出的“先交付后还贷”，高陵区住建局房管所的工作人员日前向媒体表示，这种按揭方法属于企业的销售方式，目前还没有相关规定，但房管所将加强对该企业备案情况监管。

有业内人士表示，“先交付后还贷”有其利好。在购房者层面，降低了首付门槛，延缓了还款时间，减少了房贷成本；在开发商层面，提升了项目关注度和竞争力，增加了项目销售量和回款量。但其实际上是房企针对消费者担心项目烂尾的心理进行的促销揽客、同业竞争的预售融资行为，相当于变相的“现房销售”。这意味着房企需要通过加大自有资金投入，与预售资金和银行融资等组合资金做好衔接，确保项目开发的速度跟得上和风险可控。

据了解，近年来，随着一些房企新建商品房项目交付风险的暴露，导致一些购房者没住上房子仍要继续还贷。对此，各地各部门在做好“保交楼”工作的同时，也在探索现房销售的新模式。今年7月31日，西安市住建局组织召开全市住建工作形势分析会，会上四个重点之一便是要探索现房销售模式，促进市场企稳回升。

但在当前房企资金承压的背景下，“先交房后还贷”的模式能否延续和拓展，不少业内人士表示谨慎乐观。有业内人士建议，无论是“先交房后还贷”还是“先办理贷款后交房”，消费者都应关注项目开发主体本身的实力、现金流状况以及项目五证、建设现状等综合情况，在此基础上进行理性决策。

（责编：张若涵）