房地产调控政策助市场恢复信心

继7月24日中央政治局会议提出“适时优化调整房地产政策”“因城施策用好政策工具箱”后，7月31日召开的国务院常务会议强调，“要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”。住房和城乡建设部、中国人民银行、国家发展改革委等部门就进一步落实好房地产调控政策措施，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，支持刚性和改善性住房需求等先后表态。房地产调控的主体责任在地方，各地还须根据当地实际情况，“因城施策”“一城一策”出台相关调控举措。

北京、上海、广州、深圳四个一线城市的政策和市场变化一度被视为风向标。四个一线城市密集发声，均提及支持和更好满足刚性和改善性住房需求。当前，一线城市等热点城市的改善性需求被进一步激活，也被市场人士视为促进市场企稳回升的重要及关键因素。随着生育政策的调整，一些家庭二孩、三孩出生后，家庭人口数量增加，加之结婚购房、子女入学，以及人们对居住要求的持续提升，需要以小换大、以旧换新，改善性需求持续存在。这部分购房者有一定消费能力，偿还贷款的信用也较优质。因此，更好撬动改善性住房需求可成为促进市场企稳回升的重要发力点。

过去一段时间，促进房地产市场企稳回升的政策更多集中在三四线城市和一些非热点二线城市，一线和热点二线城市则由于市场韧性更强，房地产调控政策出台相对较少。此次一线城市密集表态，意味着房地产政策调控范围或将向一线城市扩大。不过，一线城市房地产市场的下行压力较其他城市更小，预计将因城适度调整，时间上可能是渐进的，空间上可能从城市周边开始，同时还要坚持“房住不炒”原则。

此轮房地产调控具体政策落地到城市的“第一枪”在省会城市郑州打响。在郑州市15条进一步促进房地产市场平稳健康发展的举措中，有一些备受关注的政策正在落实，比如“认房不用认贷”，还比如购买改善性住房，暂停执行原有的住房3年限售政策。此外，还包含对3年以内新就业青年人才按照100%的比例给予购房契税补贴，给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴，购买新房实施购房契税补贴政策，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，转让“满五唯一”住房暂免征收个人所得税等实实在在减轻购房者资金压力的举措。

除了一些短期政策，还有很多是着眼长远的政策设计，如稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目，提升商品住房品质，加大低密度、高品质商品住宅用地供应，推广立体生态建筑建设，促进住房建设集约化、配套化、精细化、绿色化发展，以及加快推进租购并举，稳妥推进城中村改造和城市更新等。

郑州市的15条新政是对过去房地产市场过热阶段出台政策的调整优化，是适应新发展阶段促进房地产市场高质量发展的必要之举，对于一些情况类似的城市有较强的借鉴意义。

另一个省会城市南京也进一步优化政策，出台了8条促进房地产市场平稳健康发展的新政。新政涵盖购买新建商品住房实施补贴、集体土地房屋征收推行房票安置、建立“安置房源超市”、优化车位车库销售审批、提升预售监管资金使用效率、优化差异化供地、促进商办市场良性发展、营造良好市场舆论氛围8个方面。既切切实实惠及买房人，又实实在在支持房地产企业经营，政策精准及时。

近几天，海南省出台新政，支持购房家庭提取住房公积金用于支付购房首付款。此举有助于进一步降低购房者的资金压力。

预计促进房地产市场企稳回升的政策还将在更多城市落地，可能是综合性的多项举措，也可能是针对某些方面进行调整优化。房地产调控新政将成为购房者信心恢复的重要推动力，并有望带来购买力的实质性回升。值得关注的是，近几个月房地产市场总体企稳缓慢也与居民就业压力加大，收入预期减弱，购房作为大宗消费恢复相对滞后有关。随着宏观经济进一步回升向好，居民住房消费和房企投资意愿也将逐步恢复，对此我们有信心，也要有耐心。