存量房贷利率调整难在哪？

“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”人民银行货币政策司司长邹澜近日在国务院新闻办新闻发布会上的表态，迅速成为人们关注的焦点。

存量房贷利率到底能不能调整？《中国消费者报》记者连日来向多家银行进行求证，但均未得到肯定的答复。那么，存量房贷利率调整难在哪里？如果进行调整，大概率会采用怎样的方式呢？

存量房贷降息未实现

新闻发布会后，购房人纷纷向银行咨询能否调整存量房贷利率。7月21日上午，《中国消费者报》记者就存量房贷利率调整一事向工商银行客服人员咨询。客服表示，该行已关注到市场有关存量住房贷款利率调整的新闻报道，但是目前尚未接到有关部门的正式通知。

记者又向交通银行人工客服咨询。客服亦回应称已关注到有关新闻报道，目前还没有收到具体政策通知，并表示该行会持续关注相关信息，第一时间做好跟进并做好贯彻落实。

除了直接向银行咨询，一些购房人还在社交媒体交流各地银行的最新动态。有网友在社交媒体表示，自己所在的湖北省的招行房贷利率已降至4%以下。但记者7月21日致电招行武汉分行，得到的答复却是“暂未收到相关通知”。

降息呼声缘何被忽视

“当看到人民银行对存量房贷的最新表述后，我第一时间联系了我贷款的银行，但银行表示还办不了。”肖先生的心情由兴奋转变为失望。肖先生告诉记者，他2020年在某银行办理了房贷，利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上上浮了105个基点。从去年到今年，LPR从4.65%降至4.20%，总共下调了45个基点，还不到他银行房贷利率加点的一半。如果能调整到目前的房贷利率水平，他的还款压力将大大减轻。

央行最新披露的数据显示，6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低了107个基点。“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。”邹澜表示。

事实上，在去年底出现第一波提前还贷潮时，招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼就在接受《中国消费者报》记者采访时公开表示：“应加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率。”

那么，在央行也发出相关呼吁后，银行为何仍未见有行动呢？在董希淼看来，最直接的原因是此举势必进一步压缩银行的利润空间。“原来的利率6%，如今降至4%，有哪家银行愿意干呢？”董希淼一针见血地指出。

据华泰证券相关分析师粗略估算，当前存量与新增房贷之间的利差约为35—85个基点。若以新增房贷为标准（平均4.14%）对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿元到2000亿元，约占居民房贷支出的3%到6%。

除了利润，银行人士对记者表示，利率调整还涉及到个贷、财会等多个部门，对于银行内部而言，考核业绩如何调整，对盈利造成多少影响等，都是需要考虑的问题。因此，即便未来有计划调整，也需要一定时间。

利率调整已箭在弦上

在银行暂不调整利率的情况下，购房人只能选择提前还贷。肖先生说，现在理财产品和存款收益都在下行，他年初提前还了部分房贷，节省了一大笔利息支出。

像肖先生一样选择提前还款的人还有很多。央行数据显示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。然而，个人住房贷款余额总体却不升反降，其中提前还款是一个重要原因。

“如果不调整，提前还贷会让银行利润受损，调整的话少了利率加点的利润，但贷款余额还在。”在经济学家马光远看来，在这种情况下，赶紧想办法比什么都不做要好。开源证券也分析认为，存量房贷利率调降，有望降低提前还款的比例，对银行息差和营收的拖累较为有限。

事实上，存量房贷利率调整早有先例。2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷纷制订存量房贷调整细则。

马光远建议，央行可以像此前一样发布相关通知。如果不发布，银行也应该积极行动起来，比如，对之前选择固定房贷利率的，可以调整为浮动利率。对于房贷利率有加点的，可以取消加点，或者给予一定的折扣，从而留住用户。

“降低存量房贷利率对银行特别是大行而言，是当下痛苦但长远有利的选择。”董希淼认为，降低部分存量房贷利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

董希淼表示，存量房贷利率调整目前有两种做法——是直接降（变更合同条款），二是间接降（贷款以新换旧），建议各家银行总行出台具体方案，明确降的条件、标准、流程。例如，可以通过市场利率定价自律机制，引导银行对利率偏高的存量房贷制定额外打折或减少加点等惠民政策。可以在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。

记者了解到，为了留住客户，目前一些地方银行网点支持居民房贷由商业贷款转为商业贷款+公积金的组合贷款。部分银行还开了转按揭方式的口子，允许房贷由等额本息转为等额本金还款，节省购房人的利息支出。