加快建立房地产发展新模式 着力稳定房企预期

当前，房地产市场正出现积极变化，但也存在隐忧。如何建立发展新模式至关重要。

开发投资有望企稳

“在供给、需求两端政策的推动下，前期积压的刚性和改善性住房需求将逐步释放，带动房地产销售、开发环节逐步修复。”中国民生银行首席经济学家温彬表示。

从投资端看，房地产开发投资降幅、房地产开发企业到位资金降幅均有所收窄。今年前3月，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%，较去年10%的降幅明显收窄；房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9%，较去年25.9%的降幅大幅收窄。

与此对应，房企的融资状况正逐步改善。房地产开发贷款增速提升。截至3月末，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速比上年末高2.2个百分点。“一季度房地产开发贷款累计新增约5700亿元，与同期商品房在建规模相比，处在较高水平。”中国人民银行货币政策司司长邹澜表示。

从销售端看，商品房销售面积降幅收窄，销售额由降转增。前3月商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，较前2月3.6%的降幅进一步收窄，较去年24.3%的降幅明显收窄。值得注意的是，商品房销售额30545亿元，由前2月的下降0.1%转为增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。

这意味着前期一系列政策效果正在持续显现，尤其在首套房贷利率政策调整优化的带动下，房贷利率下行，购房需求进一步释放。“今年3月份，新发放的个人住房贷款利率为4.14%，同比下降1.35个百分点。”邹澜表示，人民银行、银保监会已建立“首套住房贷款利率政策动态调整机制”，截至今年3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市共有96个，其中，83个城市下调了首套房贷款利率下限，12个城市取消了首套房贷款利率下限。

可持续性仍待观察

面对以上积极变化，市场仍持审慎乐观态度。多名业内人士表示，目前房地产投资修复以“保交楼”为主要特征，房企新开工意愿稍显不足。

“房企对未来预期仍不十分稳定。”温彬认为，对比数据可以看出，今年前3月，房地产开发企业房屋竣工面积同比增长14.7%，房屋施工面积同比下降5.2%，但房屋新开工面积却同比下降了19.2%，较前2月9.4%的降幅进一步下滑。

究其原因，主要受三方面因素影响。首先，房地产销售仍受制于非核心城市。“房企长期、可持续发展的前提是要把房子卖出去。”上海金融与发展实验室主任曾刚认为，接下来要进一步修复提升购房者意愿，围绕实际需求，把相关政策落细落实。

其次，居民更加青睐现房，对期房缺乏信心，这导致房款在居民部门间流动，而非变成房企的销售回款。今年以来，二手房市场的回升幅度、市场热度均高于新房市场。曾刚表示，目前居民购买二手房所面临的不确定性更低。

再次，民营房企依然面临一定压力。近期，个别上市房企存在触发退市风险警示的隐忧，部分民营房企的资产负债表亟待修复。“一季度房地产开发民间投资下降13.8%，下拉民间投资增速5个百分点。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示。修复民营房企信心，相关部门高度重视。住房和城乡建设部近期表示，要“抓两头、带中间”。“一头”抓出险房企，既要帮助企业自救，也要依法依规处置；“一头”抓优质房企，要一视同仁地支持优质国企、民企改善资产负债状况。

平稳推动市场转型

房地产市场保持平稳健康发展，治本之策在于促转型，即推动建立房地产业发展新模式。

多名业内人士表示，现房销售可能成为主流，这有助于降低房地产行业杠杆率，进而降低风险。住房和城乡建设部近期表示，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，不能出现新的交楼风险。

当前，市场正处在过渡阶段，必须抓住“保交楼”这个关键，不能让购房者的利益蒙受损失。“下一步，将加大‘保交楼’金融支持，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”邹澜说。

金融数据的变化，折射出房地产市场转型步伐。中国银保监会数据显示，今年一季度，住房租赁贷款同比增长93.5%，保障性安居工程贷款持续增长；此外，个人住房贷款投放力度加大，92%用于支持购买首套房，合理满足刚需群体的信贷需求。

推动建立发展新模式，要从解决“有没有”转向解决“好不好”。住房和城乡建设部部长倪虹此前表示，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。接下来将加大力度，增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，让新市民、青年人更好安居。“新市民群体是重要的市场需求主体，后续相关金融政策可围绕房贷灵活还款等方面探索创新。”中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏说。