房企“化债”进入加速期 融创等纷纷公布重组方案及进展

进入2023年，虽然房地产行业的销售情况出现回暖，但部分房企仍面临巨大的债务压力。而出险房企们能否实现自我救赎重回正轨，关键点便是能否在今年尽快与债权人达成协议，完成债务的重组工作。

据《证券日报》记者整理，今年1月1日至4月5日，已有中国恒大、融创中国、华夏幸福、中梁控股、祥生控股、中国奥园、旭辉控股等多家房企发布了化债进展或方案，而目前在美元境外债方面，债券置换、债转股成为化债方案较为主流的选择。

易居研究院研究总监严跃进对《证券日报》记者表示：“今年在债务问题处置方面，利好不断增加，各类企业都落实了更好的处置工作。实际上，由于今年房地产市场行情逐渐转好、市场信心稳步增加，客观上对于此类债务问题的处置有较为积极的作用。这也在一定程度上减少了债权人对于房企债务处置方面的焦虑感。”

而作为曾经销售额排名全国前三的房企，中国恒大和融创中国的化债进度及方案更是备受市场关注。

3月底，融创中国发布公告称，公司针对90.48亿美元的境外债务重组，已与境外债权人小组订立重组支持协议，拟就境外重组方案向现有债务持有人寻求更广泛的支持。

“持有重组债务超过30%份额的债权人小组已签署重组支持协议。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在融创中国境外债务重组说明会上表示。

此次境外债务重组的总金额共90.48亿美元，包括境外美元票据77.04亿美元及其他境外债务约13.44亿美元。此外，上述债务还涉及应计未付利息总计约11.89亿美元。方案内容显示，融创为债权人提供了强制可转换债券、可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种灵活选项。

其中五年期强制可转换债券，预计规模17.5亿美元，债权人可选择在期初、周年、约定触发机制达成等不同条件下登记转股，到期日尚未行使转股权的强制可转换债券，将全部转换为融创中国普通股；同时，融创拟发行10亿美元的可转换债券，所有计划债权人有权在重组生效日起的12个月内，以每股20港元将其持有的可转债转换为融创中国普通股，如选择不转股，则留债9年期，公司需支付1%至2%的票息。

此外，债权人也可选择将现有债权转换为现有融创服务投资持有的融创服务股权，交换价格为60个交易日加权平均股价的2.5倍，但不得低于每股17港元，规模上限约4.49亿股，约占融创服务已发行总股数的14.7%；最后，债权人可以将其现有债权交换为最多八个系列以美元计值的新优先票据，新票据将于重组生效日期或2023年9月30日后的2年至9年内到期，并将从一系列资产的现金清偿机制中获益。融创可选择将前两个系列的新票据（初始期限为2年和3年）的到期日再延长一年。

在融创公布境外债务重组方案不久，4月3日，中国恒大也公告称，已签订境外债重组正式协议。根据重组核心条款，恒大将发行新的债券对原债券进行置换；新债券年限4年至12年、年息2%至7.5%；前3年不付息，第4年初开始付息、付本金的0.5%。

此前的3月22日，中国恒大还公布了拟议的境外债务重组方案，其中包括恒大发行的本金总额为139.22亿美元的高级担保票据、由景程有限公司发行本金总额为52.26亿美元的美元优先票据等。

对此，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，对于债权人来说，以新债换旧债，最长展期年限达12年，并且第四年开始付息，也就是说债权人还需要等3年的时间，对债权人来说这显然不是太理想的方案。但无论如何，该境外债重组方案对于恒大来说都是债务重组的一个实质性进展，是恒大摆脱清盘危机的重要自救举措。

“总体来看，债券置换和债转股等方式都是为了缓解房企解决债务问题的时间和压力，而投资者也能看到出险房企的偿债信心，是其较为认可的偿债方式。”严跃进表示，“如果境外债重组成功，自然也可以为境内债的重组提供借鉴和信心。”