“一房二卖”者须承担违约责任

在未取得不动产权证的情况下，“准房主”将房屋转卖他人，取得不动产权证后，又与第三人签订房屋买卖合同并办理过户手续。日前，湖北省仙桃市人民法院审结了一起“一房二卖”的案件，判决卖房者返还购房首付款并支付违约金11万元。

2018年3月，马某与陈某签订房屋买卖合同，双方约定马某购买陈某尚未办理产权登记的商品房，并于合同签订当日向陈某支付购房首付款21万元，余款待房产过户后支付，若陈某违约，则应返还购房款并支付21万元违约金。2021年9月，马某得知陈某已取得商品房不动产权证，随即要求陈某办理过户手续，陈某却以各种理由搪塞。后马某经多方查证得知，陈某已将该房屋出售给第三人并办理了过户手续。马某遂向仙桃法院提起诉讼，要求陈某返还购房款并支付违约金。

法院审理后认为，在房屋买卖过程中，签订房屋买卖合同并不代表房屋所有权的转移，房屋所有权的取得须经登记才发生法律效力。本案中，陈某“一房二卖”，马某虽与陈某签订合同在先，但未办理房屋变更登记，未能取得房屋所有权，相反，马某获得房产证后将房屋出售给第三人并办理过户手续，此时房屋所有权已转移至第三人。

马某与陈某之间签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，此时房屋虽未办理产权登记，陈某尚未取得该房屋的所有权，但基于商品房买卖合同，陈某对该房屋享有合同上的债权，而债权转让是民法典赋予合同当事人的权利之一。陈某将房屋出售给第三人并办理过户手续，该违约行为造成了房屋买卖合同无法继续履行，马某可以请求解除合同，要求陈某返还购房款，并支付违约金或赔偿违约造成的损失。

结合涉案房屋所处区域、马某实际支付首付款的金额、陈某订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力和经济状况等综合因素，法院酌情认定违约金为房屋价格涨跌差价的60％即11万元。

综上，法院依法判决陈某返还马某购房首付款21万元并支付违约金11万元。判决作出后，双方当事人均未上诉，该案现已生效。

（陈爱国）