无继承人的房屋卖方去世致买方无法过户

近日，云南省安宁市人民法院对张某某、王某某诉安宁市民政局房屋买卖合同纠纷案以及安宁市民政局诉张某某、王某某房屋买卖合同纠纷案两案依法进行了合并宣判，判令由张某某、王某某于判决生效之日起5日内向遗产管理人安宁市民政局支付购房尾款8万元；同时，由遗产管理人安宁市民政局协助张某某、王某某办理安宁市某小区房屋的过户手续。

2018年12月15日，张某某与案外人陈某签订房屋买卖合同，约定陈某将其名下坐落于安宁市某小区的房屋出售给张某某，房屋成交价为58万元。双方约定于2018年12月15日前支付首付款40万元；房屋交付当日支付10万元；办理过户手续当日，双方在房产部门（公证处）完成签字手续后支付尾款8万元。合同还约定陈某于2018年12月30日将房屋钥匙交付给张某某，并在该房屋可以办理过户手续之日起61天内协助办理房屋过户手续。合同签订后，张某某、王某某向陈某支付了房款共计50万元，并于2018年12月30日接收了房屋并装修入住。

2020年2月24日，陈某去世，生前未留有遗嘱且没有继承人。

2021年12月6日，法院受理了张某某、王某某诉安宁市民政局房屋买卖合同纠纷一案，张某某、王某某要求安宁市民政局配合办理房屋过户手续。2022年3月7日，安宁市民政局针对前案的同一事实向法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求张某某、王某某支付房屋买卖尾款8万元。法院审查后，基于上述两案系同一事实发生的纠纷，故将两案依法合并进行审理。

法院认为，本案中，陈某的第一顺序继承人其父母以及第二顺序继承人其祖父母、外祖父母均在陈某之前死亡，且陈某未立有遗嘱，故陈某没有继承人，根据民法典规定，安宁市民政局作为陈某生前住所地的民政部门，可以作为陈某的遗产管理人，有义务根据民法典赋予的职责处理陈某生前的债权债务。2022年3月17日，张某某、王某某向法院提起了特别程序之诉，请求指定安宁市民政局为陈某的遗产管理人，安宁法院受理后依法进行了审理，并于2022年3月29日作出判决，指定安宁市民政局为陈某的遗产管理人。综上，张某某、王某某要求安宁市民政局履行相应职责，有法律和事实依据。

张某某、王某某与陈某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，当属有效，当事人均应按照合同履行各自义务，根据合同约定，陈某应当在案涉房屋可以办理过户手续之后61日内办理房屋过户手续，现该房屋已可以正常办理过户手续，故协助张某某、王某某办理房屋过户手续是陈某的合法合同义务。现陈某已去世，安宁市民政局作为陈某的遗产管理人应当依法处理陈某的债权债务，故张某某、王某某要求安宁市民政局协助其办理房产过户手续有法律及事实依据。同时，合同中明确约定张某某、王某某应当于办理过户手续当日向陈某支付购房尾款8万元，现安宁市民政局作为陈某遗产管理人有权要求二人支付购房尾款。

综上，安宁法院依法作出上述判决。

（赵  赢）  

■法官说法■

民法典实施前，遗产管理人制度在我国立法中呈空白状态。民法典首次规定在被继承人的财产无继承人时由其生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。遗产管理人制度的确立对于维护遗产权利人的利益、实现遗产公平分配、保障交易安全具有重要意义。法院对上述两案的依法宣判，为当事人解决了房屋产权变更登记的难题，同时也维护了遗产权利人的利益。