约定条件未实现致买房目的落空

本报讯 （记者  周瑞平  通讯员  丁  慧）房产中介公司负责人肯定买方符合二手房购房贷款资格，促使买方支付购房定金。后因银行贷款政策变动，导致买方未能办理贷款。近日，安徽省泾县人民法院宣判一起定金合同纠纷案件，判决房产中介公司返还买方购房定金。

2021年7月，余某通过浏览泾县某房产中介公司发布的房产信息，看中了某小区的一处房产。由该公司员工陈某陪同看房后，余某口头表示想要购买此房。之后，余某就自己的个人信用能贷多少款与该公司总经理汪某沟通，汪某询问了银行工作人员，并于2021年7月12日微信答复余某，表示贷款40万元没有问题。基于该肯定答复，次日，余某通过银行转账方式向陈某支付购房定金2万元。陈某随后将余某的购房定金交给汪某。

不久后，因银行对购买二手房贷款的相关政策变动，导致余某无法按照此前的预期成功办理购房贷款。汪某联系了其他银行，也不能帮余某贷到足够的贷款。余某提出受限于自身经济状况，短期内无力购买此处房产，虽然与房产中介公司达成口头协议，并支付了定金，作出了购买房产的意思表示，但事实上双方尚未签订书面合同。更何况对于公民个人而言，二手房购房贷款的相关政策变动属不可抗力，由此导致被迫放弃购买房产的结果，不应追究违约责任，希望房产中介公司能够归还代收的2万元购房定金。汪某表示，其中有1万元定金转给了房主，另外1万元是履约保证金。经余某多次讨要，汪某仅归还了2000元，尚有1.8万元定金未归还。

法院审理后认为，余某与房产中介公司之间虽然口头达成了二手房屋买卖约定，并支付了定金，但该约定是附条件的，即余某个人贷款额能达40万元，在得到汪某的肯定答复后，余某才向其支付定金、达成买房的口头约定。在履行过程中余某并没有违约，而是因政策或市场因素才导致余某条件不成就，故合同不能履行的责任不在余某，房产中介公司不予返还定金没有法律依据。根据民法典第一百五十八条的规定，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。另外，基于合同相对性原则，被告辩称其中1万元交付给了房主，余某应向房主主张的意见，法院不予支持，判决该公司返还余某购房定金1.8万元。