因疫情迟交房租不构成违约有导向意义

2021年1月23日，赵先生将自己的一处商铺出租给孙女士经营茶馆。4月22日至5月6日间，赵先生向孙女士多次催交二季度房租。孙女士表示自己被隔离了半个月，茶馆停业近一个月，并提交了茶馆的经营流水账目，证明受疫情影响收入减少，要求适当减免房租。赵先生拒绝，认为孙女士构成违约，将其诉至法院。日前，北京市朝阳区人民法院一审判决确认被告不承担违约责任，原告应酌情减免房租，被告暂停营业期间的租金由原被告各承担50%。

受新冠肺炎疫情影响，不少个体工商户的经营举步维艰，面临不能及时交纳房租的困境，要求酌情减免房租的诉求十分强烈。为共克时艰，各地纷纷出台相关减免房租的优惠政策，得到了不少房屋出租人的积极响应。不过，也有少数出租人以承租人违约为由提起索赔诉讼，给司法如何妥善处理该类纠纷提出了新要求。

在处理这起因疫情迟交房租的个案中，法院旗帜鲜明地认定被告迟交房租的行为不构成违约，并对其应交纳的房租予以酌情减免，可谓契合了共渡疫情难关的现实需要。法院的这种判决，不仅最大程度保护了双方当事人的合法权益，也是对部分房屋出租人在疫情期坚持零和博弈固有思维的有力纠偏，无疑对引领广大市场主体共渡疫情期的经营困难具有导向意义。

利益可以博弈，但零和博弈的方式并非优选。作为一种最有可能造成合作双方利益“共输”的竞争策略，稍有理性者都对零和博弈保持谨慎态度。在疫情冲击下各行各业都发生经营困难的特殊时期，房屋出租人在与承租人关于酌情减免房租的利益博弈中，显然不能一味坚持零和博弈思维。否则，不仅会让承租人知难而退地选择退租房屋，不利于其渡过疫情期的经营困难，也会让自己利益受损，双方理当相向而行地互谅互让。

部分房屋出租人在疫情期坚持零和博弈的利益观，对承租人酌情减免房租的诉求视而不见，主要是认为自己事前与承租人签订了合法有效的房屋租赁合同。诚然，严格按照契约精神要求对方足额交纳房租既是出租人的权利，也是承租人的法定义务。然而，具体情况需要具体分析，承租人因疫情冲击出现经营困难要求酌情减免房租，也并非全无道理。

《民法典》第533条明确规定，“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商”。由于疫情属于不可预见风险，房屋承租人据此请求酌情减免房租，是依法行使法律赋予的再交涉权，于法有据。出租人要求承租人继续按照原标准交纳房租，则有失公平，显然不能任性而为。

疫情是一面镜子，既能映照房屋出租人的责任担当和法治成色，又能映照司法解决疫情期房屋租赁纠纷中的价值取向。对于疫情期部分房屋出租人只注重自身利益得失、不顾疫情防控大局需要、死守零和博弈思维的不当行为，司法理当及时纠偏。此番北京朝阳法院在这起因疫情迟交房租纠纷案的处理中，依法认定承租人迟交房租的行为不构成违约，并酌情减免被告的房租，体现了以司法裁判积极倡导合同主体共克疫情时艰的鲜明价值导向。（张智全）