机关算尽的房地产集团“内鬼”

负责某大型房地产开发企业A集团营销管理工作的费某被利益诱惑，伙同项目销售经理及销售人员通过“洗客”分销返钱、私自推销家电套餐活动的方式，侵占公司财产180余万元，收受中介公司好处费和回扣130余万元。10月11日，因犯职务侵占罪、非国家工作人员受贿罪，经江苏省太仓市检察院提起公诉，被告人费某被依法判处有期徒刑四年，并处罚金20万元。

收受好处，让一家公司成独家分销总代理

1990年出生的费某毕业于国内知名高校，毕业后进入房地产领域工作，名校学历加上突出的工作能力，他一路顺风顺水，于2019年入职全国排名前50强的大型房地产开发企业A集团。

2020年5月，费某被调至集团旗下子公司担任营销副总监一职，负责集团在太仓开发的两个房地产项目的营销管理工作。

在房地产行业，分销是常见的售楼方式，售楼项目往往会与中介机构合作，选定几个机构作为分销总代理，分销总代理下还会挂靠二级分销商，旨在促进房产成交。

费某负责的两个房地产项目也不例外。最初，费某负责的房地产项目共有6家分销总代理，刘某（另案处理）经营的公司便是其中之一。

刘某起初并不认识费某，为了成为楼盘销售代理，他从售楼处销售人员处打听到了费某的联系方式，多次联络后，费某同意让刘某的公司先挂靠在其中一家分销总代理下，后因成交业绩不错，2020年6月，刘某的公司成为了分销总代理之一。

2020年7月，费某私下和刘某约定好，让刘某的公司成为独家分销总代理，条件是销售出去一套房子就要以现金的方式给他2000元回扣。自2021年1月起，由于集团提高了分销佣金比例，费某又要求刘某将回扣改为佣金额的10%。

刘某供述，“如果不给回扣，费某就要让其他公司取代我。我想着做独家分销总代理的话，不仅没有竞争，佣金也提高了，能多赚一点，我手头当时没什么项目做，就答应了。”

A集团长三角区域运营部经理表示，正常情况下，每个售楼项目都会签约两家以上的分销总代理，希望总代理之间相互竞争，极少会出现独家分销总代理。

据了解，为了让刘某“合理”地成为独家分销总代理，费某不仅将其他总代理的客户信息给了刘某，让其去撬单，还在判定分销客户归属时偏向刘某公司，并在给其他总代理结算佣金时故意拖延。很快，其他总代理或被淘汰或表示不再续约合作。

经审查查明，2020年5月至2021年10月，费某利用职务便利，让刘某的公司成了其分管的两个项目的分销总代理及独家分销总代理，收受刘某好处费及回扣共计138.5万元。

“洗客”套取佣金，私自推售家电

成为独家总代理后，房地产公司会分批将分销客户的佣金结算给刘某的公司，再由刘某和对应的二级分销商进行结算。

2020年11月，费某让下属薛某（另案处理）给刘某发送了一位自然到访客户的购房信息，要求刘某将其到访形式篡改为分销客户，套取公司佣金。双方约定好刘某可以留下佣金的14%，另外再拿5000元，剩下的佣金以现金的方式给费某。在后续的几个月里，费某伙同销售人员，通过相同的方式又套取了公司三笔佣金。

刘某交代，这种改变客户到访形式以套取佣金的“洗客”现象在行业内很常见。通过4次“洗客”，房地产公司共计结算佣金24万元，大部分佣金给了费某，他共分得4万元左右。

和刘某“合作”的同时，费某打着促进销售成交的“幌子”，未经集团审批许可，私自找到太仓市某货运代理服务部的经营人李某（另案处理），称要做“买房送家电活动”，即在向客户销售房产时，搭售2万元的家电套餐抵扣2万元房款。

费某让李某挑选在网上售价比较高的家电，家电套餐必须包含电视、冰箱、洗衣机三大件，再搭配一些小家电，要求清单标价总计在5万元左右。李某根据费某要求推出了一份包含17种家电的套餐，成本大概在1.3万元。为了使标价达到5万元，李某挑选的家电都是工程特供机器型号，这些机器在网上的价格虚高，极少成交，在市场上也难购买到。

按照流程，客户确定买房后，要签署房屋认购协议，销售人员会和客户说明成交价格，并签订成交价格确认单。然而，为了让客户更愿意购买家电套餐，销售人员一开始并不会告知客户有该项活动，直到客户付首付款时，才会询问客户是否参加活动。如果不参加，则仍按照确认单的价格成交；如果愿意购买家电套餐，则与客户重新签署协议，最终房款成交价格会比之前谈好的价格减少2万元，减少的2万元房款由客户当场单独付给李某用于购买家电套餐。

经审查查明，2020年7月至2021年4月，费某利用职务便利，伙同项目销售经理薛某等人，在未经集团审批的情况下，与第三方合作，通过向客户销售房产时搭售家电套餐抵扣2万元房价的方式，累计搭售81套家电套餐，造成公司损失共计162万元。

到案后他三缄其口，拒绝供述

2021年10月，费某得知集团内部有人举报他做家电活动和分销“洗客”，集团审计监察部将来子公司进行内部调查，于是交代薛某让销售人员将微信聊天记录全部删除，并告诉薛某如何应付集团审计监察部的询问，让薛某带领销售人员多演练几遍。

2021年11月底，A集团向太仓市公安局报案。费某收到消息后，对薛某强调到了公安机关“能不说就不说，能少说就少说”，咬定“没收过钱”，对“洗客”分销返钱也一概不知。

面对公安机关的讯问，费某一直三缄其口，拒绝供述，并辩解称其曾经口头向上级汇报过开展家电活动的想法，且该活动是为了公司利益考量，旨在提高销售成交量，最终成交价也并未破底价。

然而，A集团长三角区域运营部经理告诉记者，“费某开展家电活动属于其个人主张，并未经过公司同意，这种活动属于比较大的营销手段，必须严格按照程序在OA系统中立项，层层审批至集团。”

A集团长三角地区区域总裁表示，费某所做的家电活动并未给公司创造价值，反而影响了品牌形象，公司可以直接把底价给到客户，并不需要采取送家电的方式。即使要做家电促销活动，一般都是从固定的合作公司采购，不会和其他第三方家电商合作，否则不仅没办法保证家电质量，还容易滋生利益输送。

审查逮捕阶段，费某仍坚持他与同伙达成的攻守同盟，拒绝认罪认罚。审查起诉阶段，承办检察官加强与辩护律师沟通，并就案件的证据审查认定以及定性问题多次向费某释法说理，费某终于如实供述了全部犯罪事实，表示认罪认罚，并自愿签署了认罪认罚具结书。2022年7月13日，太仓市检察院依法以涉嫌职务侵占罪、非国家工作人员受贿罪对费某提起公诉。

“建议建立健全现场监管制度，通过监管强化对房地产销售等工作人员的约束；完善渠道分销合作商的选定及淘汰制度；完善请示汇报制度……”办案过程中，该院还结合在办案中发现的风险隐患，向涉案公司制发检察建议，提醒该公司及时堵住管理漏洞，避免再次遭受经济损失。