打通“证结” 海南求解不动产登记历史遗留问题

由于诸多历史遗留问题，部分海南购房者买了房但迟迟拿不到不动产权证书。为此，海南省自然资源和规划厅联合相关部门出台了《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，海南省政府成立不动产登记历史遗留问题处置专班，各市县政府也相应成立该项工作专班，创新举措，通过“破解办证主体不明”、“先行办证后追缴”等方式，打通各类历史遗留“证结”。

破解办证主体难题

在海口市秀英区丘海一横路17号的海南省商业冷冻厂宿舍外，83岁的退休职工苗问举着手中的不动产权证书，跟记者讲述了她的漫漫“拿证”路。

商业冷冻厂小区2002年获批建设5栋宿舍楼作为集资建房出售给职工，单位职工入住十多年一直未能办理不动产权证书，业主们多次通过12345、局长信箱等途径向市政府反映办证诉求，但由于该项目存在诸多历史遗留问题，导致群众办证进度缓慢。

“我们先后向多个部门反映我们小区不能办证的问题，但由于此前没有政策依据，十多年来，我们迟迟没有等到确切答复。海南去年出台的关于不动产登记的相关政策，为打破办证僵局起了重要作用，我们终于拿到了日思夜想的‘房本’。”苗问开心地说。

海口市不动产登记中心副主任吴多婷讲述了这个项目背后的诸多问题，项目开发建设单位早前已经改制，办理不动产登记申请主体不存在，并且项目还存在证载用途与批建用途不一致的情况，证载用途为批发零售用地，批建为住宅项目，需办理改变土地用途手续；同时，存在建成的建筑物现状与批建方案不一致，以及擅自改变结构及使用功能等情况。

吴多婷表示，工作组介入审核后，将该项目纳入海口市历史遗留问题导致不动产登记难处理范围，推进项目办证工作。对于项目开发主体不存在的问题，经核查，原建设单位为国资公司，海口市自规局积极与该公司进行对接沟通，协调由原项目建设单位的承继单位作为主体，申请办理不动产办证工作，破解了因企业改制等历史原因办证主体不明的难题。

据统计，截至目前，海口共排查出509宗项目，约1007万平方米存在历史遗留问题导致不动产登记难项目，阻碍证件办理的原因，主要是项目开发建设单位改制、改变土地用途、证载批报建用途不一致等问题。对此，海口持续推进登记数据“修补测”工作，同步搭建遗留问题项目数字管理平台，推行遗留问题换证业务线上办理。

“先行办证后予以追缴”

为业主吃下定心丸

在海南省琼中黎族苗族自治县，山兰大厦业主代表张德成拿着手中几本不动产权证书，难掩拿到证书后的喜色。

张德成所在的山兰大厦，开建时间可追溯到20世纪90年代。1993年10月28日，海南山兰贸易实业公司以出让方式取得位于琼中县营根街三角路口处的国有土地使用权，土地面积为1888平方米，用途为商业贸易综合大楼，同年开工建设山兰大厦项目。根据琼中县住建局核实，该项目截至2016年8月共办理房产登记记录48笔，且23位业主均于2016年之前取得《房屋所有权证》。

“按照最新政策，原颁发的房产证须换发不动产权证书之后，才能进行抵押、转移登记等业务。”琼中县不动产登记中心主任梁海珠表示，在进行换发证件过程中，发现了这个项目存在不少历史遗留问题，导致业主无法顺利换证，这也就导致不少商户无法通过抵押等途径扩大再生产，影响其生产经营活动。

“在解决历史遗留问题过程中，发现问题比较多，部分原始档案缺失，无土地登记发证原始档案。由于早期档案管理不规范以及工作人员的变动，未查到该宗地用地审批、土地证证书、宗地图以及发证记录等信息的原始档案材料。”琼中县常务副县长张志强表示，由于主体公司已不存在无法查找到，在土地分割方面也遇到了麻烦，同时上述土地出让金也存在疑似未缴清情况。

张志强说，根据《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，对山兰大厦等项目中不属购房人责任的，符合发证条件的，颁发不动产权证书。同时，由相关单位按照县不动产登记历史遗留问题工作专班职责分工，同步推进拖欠土地出让金及税费追缴等各类历史遗留问题导致登记难项目。

近年来，临高县长胜君悦湾小区因欠缴土地出让金、跨宗地建设、违规建设和未通过竣工验收等原因，小区不动产权证和分户不动产权证迟迟未能办理，“登记难”严重影响了该小区购房者合法权益。

2021年12月以来，临高县组织工作专班到该小区进行政策宣讲，并对该小区存在的各项问题进行认真梳理及跟踪督办，于2022年1月28日完成了君悦湾小区1栋商业楼和9栋住宅楼的不动产权证书的审批发证，目前已完成住宅楼630户业主和商铺20户业主的分户不动产权证书办理。

临高君悦湾小区开发商办公室主任王园说，政府部门通过一系列举措，把小区的部分历史遗留问题解决了，办理楼栋大证以后，小区的业主就可以顺利办理他们自己的不动产权证书。

临高县副县长施祖送表示，对存在补缴土地出让金、城市基础设施配套费等问题的小区，告知开发商将采取先行办证后予以再追缴方式，解决办证难题。截至2022年10月底，临高县已经完成了12个小区的不动产登记，颁发不动产登记权证，大证89宗，小证8390宗。

化解存量严控增量

总结经验“啃硬骨头”

海南多地在解决历史遗留问题导致不动产登记难时，逐渐形成了一系列可借鉴的经验做法，例如部分市县绘制了“化解遗留问题导致不动产登记难”1张工作流程总图，以及“确定业务申报主体”“确定土地权属”“土地分宗合宗”“补办用地手续”“出具规划核实意见”等5张工作流程分图，逐一明确责任主体、办理时限。

也有市县通过实际案例，重点补充了上级文件未明确的“开发建设单位未灭失但不配合办理或怠于办理”“开发建设单位未灭失但因法人代表失联导致申请主体缺失”“房地分散登记但土地存在查封、抵押导致无法登记”等情形的处理办法。

《经济参考报》记者调研发现，尽管化解工作已经取得了重要进展，但剩下的项目和案例，大多都是“硬骨头”，需要以更科学更合理的工作方式来推动问题解决。

目前部分未能化解项目主要归结于几方面：一是部分项目开发建设单位未灭失但不配合办理或怠于办理；二是部分项目建成年代久远，因各类原因无法提供规划核实验收资料；三是部分项目未开展质量和消防安全鉴定。

对此，海口市、琼中县和临高县等市县创新做法，由不动产所在地的开发区管委会、区人民政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表作为主体申请办理首次登记和转移登记；由自规局等部门先行委托技术单位开展规划核实测量工作，届时再向开发建设单位追缴产生的费用。

同时，海口等地试点“交房即交证”工作，避免新增不动产登记方面问题。吴多婷表示，将复盘梳理不动产历史遗留问题，在全市范围展开“交房即交证”工作，从源头上避免新增历史遗留问题。下一步，海口将对不动产登记历史遗留中的难题、顽题，进行专项研究讨论，针对性出台解决政策及措施，持续分类推进历史遗留问题“应化尽化”，实现历史遗留项目“清零”。

“各地在化解历史遗留存量问题的同时，坚持‘闭环监管’堵塞漏洞，‘疏堵结合’严控新增。”海南省自然资源和规划厅副厅长程春满表示，海南全省历史遗留问题导致不动产登记难的项目1269宗，涉及约24万户，截至11月25日，已解决923宗，涉及户数约14万户，解决比例达到72.73%，提前完成省政府工作报告2022年完成70%的任务要求。