促进居住消费健康发展 房地产需加强市场预期引导

近日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》（以下简称《纲要》）。在住房方面，《纲要》提出，要促进居住消费健康发展。

从具体内容上看，《纲要》提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

“此次涉及房地产行业方面的政策比较全面，且有较为详细的政策支持。”多位业内专家均向《证券日报》记者表示，扩大内需需要房地产的积极参与，居住消费是助力经济增长重回合理区间的关键要素之一。

加强房地产市场预期引导

供需两端发力提振楼市信心

“《纲要》提出‘加强房地产市场预期引导’，这是对稳预期的强调。” 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向《证券日报》记者表示，当前房地产市场供需两端信心不足，强化预期引导，更有利于市场情绪修复。

“促进楼市回暖的关键在于纾困房企和稳定市场预期。”某房企掌舵人向《证券日报》记者表示，从短期看，仍需进一步从供需两端发力，保障“保交付”的同时，进一步释放居住购房需求，引导市场主体重回投资端。

上述人士进一步称，从企业端看，信用良好房企多方融资渠道已经被打通，信用预期相对较稳，这有助于其在销售市场发力。已出险房企则在多重因素下，新房销售和转让资产均受到不同程度的影响，正亟须增量资金进入强化“保交楼”信心，消除居民购房担忧。从市场需求端看，各地仍需“因城施策”进一步优化楼市政策，通过阶段性放宽首套房贷利率下限、调整限购及限贷政策、降低首套房甚至二套房首付比例等相关举措降低购房成本，支持居民购房需求。此外，应注意引导和激发改善性需求入市，未来的居住消费，新市民以及换房人群将是重要主力军。

在业内看来，加强房地产市场预期引导，意在提振房地产市场信心，促进销售端回暖，才能带动房地产行业上下游产业链消费进入正循环。

支持居民合理自住需求

带动产业链上下游消费

“此次对于房地产方面的内需政策，实际上有几个重要层次。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一是房地产内需的促进要基于“一定位一制度”的大框架下进行，即要在“房住不炒”的定位、“租购并举”的制度下推进。唯有这样，对于住房或居住消费的支持才具有可持续性，也防范出现方向的偏差，如出现各类炒作购房需求的错误做法。二是在居住需求方面，实际上从不同维度做了分类。从需求的合理和不合理角度，区分为对合理自住需求的支持、对投资投机性需求的遏制。三是从市场化和保障类的角度，区分为市场化领域和保障性租赁住房、共有产权住房等内容。

“此次国家发布的扩内需战略，没有像2008年那样更多强调如何促进商品房购置需求，而是只提了支持居民合理自住需求，包括刚性需求、改善性需求等，更多的是推动供给侧改革。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，当前，我国人均住房面积超过41平方米，人均拥有1.06间，户均拥有1.1套。因此，高收入人群换房需求、资产配置需求减弱。接下来，就是换房需求、低收入家庭上车等购房需求。而支持合理自住需求，是适应需求端变化，让供应匹配需求，需求牵引供给，供需平衡，房地产才能稳定。

严跃进还进一步称，政策将需求进行了阶段性的划分，包括购房需求和购房后期需求，比如提及养老居住需求、家庭装修需求、智能家电需求等。

“房地产行业链条长且复杂，上下游涉及的大行业有50多个，可带动的消费空间巨大。对于居民消费层面来说，购房后的消费以及存量房升级换代等多领域都有可提升空间。”某房企人士表示，房地产已经进入改善时代和存量时代，无论是新房还是存量房市场，都已进入新消费需求阶段，比如《纲要》中提及的“推动数字家庭发展”等。

“房企要深入理解《纲要》中提到的各类需求，测算其总规模、对供给端的影响和要求，以此考量未来如何基于此类需求创新产品和服务。”严跃进称，如此才能在“房住不炒”以及“租购并举”下，积极做好转型或探索出新发展模式。