中资地产美元债一二级市场仍有“温差” 明年二季度发行或迎改善

伴随近期一系列房地产利好政策密集发布，市场情绪有所提振，在境内地产债飙涨屡屡出现大规模盘中临停之际，中资地产美元债也出现一轮明显上涨。

业内人士普遍认为，促进房地产市场平稳健康发展的方向已经明朗，政策工具箱仍有空间且将充分发挥稳定市场的积极作用，但是回暖过程可能稍显复杂。短期来看，中资地产美元债二级市场交易活跃度提升，传导至一级市场仍然需要更多时间。

持续上涨动能尚待观察

种种迹象表明，国际投资者正在加大对中资地产美元债的布局，美元债市场亦明显回暖。11月份以来，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计涨幅已接近51.83%，但相较年初依然下跌32.16%。截至12月7日，最新报176.88，到期收益率最新报20.66%。根据久期财经数据显示，个别中资房地产企业美元债期间累计涨幅更是达到570%以上。

华福证券固收首席分析师李清荷在接受《证券日报》记者采访时表示，影响中资美元债的主要因素是美联储加息节奏和国内地产市场行情走势，近期来看这两大因素走向较为积极。首先是美国10月份通胀数据不及预期，失业率略超预期，美联储很可能放慢加息步伐，这在一定程度上可缓解中资美元债的利率风险，减少估值压力。其次是近期国内疫情防控措施优化，同时出台一系列稳地产政策，地产行业回暖趋势上升。

持有谨慎态度的东方金诚研究发展部分析师白雪在接受《证券日报》记者采访时表示，未来一段时间，在消化完政策利好后，中资地产美元债价格仍将回归主体的基本面表现，考虑到前期价格已普遍有较大涨幅，预计市场情绪在政策带来的短暂提振后将有所回落。

更重要的是，从房地产行业整体再融资链条的角度分析，白雪认为，房企现金流企稳的关键仍在于需求端，而需求端的恢复仍需进一步政策支持。从最新的销售数据及趋势来看，房地产市场仍处于筑底过程。这就决定了短期内境外地产债主体的信用修复过程可能会较长，且信用分化也将持续。因此，后续中资地产美元债价格持续上涨的动能不足。

中金固收也认为，近期市场反馈比较积极，尚未出险房企债券价格或延续企稳。不过考虑到前期价格已有较大涨幅，而政策执行效果和销售恢复情况尚待观察，进一步上涨空间可能相对有限。

白雪进一步表示，2023年1月份至4月份，中资地产美元债又将迎来一个到期高峰，若明年上半年房企销售仍未见趋势性回暖，房企资金链压力仍然偏大，需要密切关注爆发信用风险事件的可能性，将显著影响中资地产美元债价格的波动。

发行弱化趋势短期难改观

尽管接近“冰封”的美元债市场已有所“解冻”，但是汇率、利率的周期性宽幅波动给美元债发行人的融资成本带来的巨大不确定性仍需警惕。

Wind数据显示，今年以来（截至12月7日），地产美元债发行规模合计为174.22亿美元，较去年同期的466.45亿美元下降62.65%。而目前，地产债仍是第二大离岸债类别。截至12月7日，中资离岸债存量达12441亿美元，其中，地产债数量为717只，规模达1890亿美元，占全部离岸债券的比重15.19%，仅次于金融债规模。

中诚信亚太副总裁杨珺皓在接受《证券日报》记者采访时表示，预计短期内中资地产美元债的新发行不会大幅改善。首先，目前针对中资房企的支持政策主要集中在境内融资，对于境外美元债融资这方面还没有明确的表态，后续房地产企业预计会集中选择境内融资，包括直接融资和间接融资，而不是发行境外美元债。其次，市场信心的修复需要一段时间，境外市场看重房企的基本面，如果在销售端上并没有实质改善，对于未来的经营现金流平衡仍存在较大考验。

对于发行难言乐观的原因，李清荷也提到，过去一年中资房企美元债出险规模快速增多，境外评级也接连被下调，这使得发行美元债成本进一步提高，过去常用的借新债还旧债方式无法维持。目前仍处于偿债高峰期，使得发行地产美元债的难度更高，想要在海外市场实现资金融通也更加艰难。

白雪表示，考虑到美联储将持续加息至明年一季度末甚至二季度，且房地产需求端回暖尚需观察，因此，无论是美债利率见顶回落，还是房地产行业回暖、市场对地产美元债的风险偏好系统性回升，从而带动一级市场发行改善，可能至少要等到明年一季度末至年中。