房企融资利好政策密集出台

继交易商协会于11月8日发文“会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”后，中债信用增进公司又于11月9日发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，以实际举措支持民营房企发债融资。而在此之前（10月28日），中国人民银行行长易纲在十三届全国人民代表大会常务委员会第三十七次会议上作国务院关于金融工作情况的报告时也曾特别提到，下一步，要“保持房地产融资平稳有序”。

中指研究院数据显示，2022年10月份，房地产企业非银融资总额为556.8亿元，虽然环比仍下降27%，但同比上升16.4%，也是年内首次出现同比正增长。从融资结构看，信用债规模占比57.4%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%，海外债当月无新发行。从发行主体看，央企、国企仍为主力。克而瑞监测的数据也显示，10月份，房企境内发债主体仍集中在央企、国企以及部门财务状况较好的民营企业。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，今年以来，尽管房企融资松绑的信号不断释放，但从前三季度的实际情况来看，资金尚未传导至民营房企层面。

根据国家统计局数据，今年前9个月，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，以商品房销售回款为主的其他资金来源在房地产资金来源中占比为52.5%，同比下降29.8%。

“这是房地产开发企业到位资金大幅下滑的主要原因。”东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，房地产开发企业到位资金下滑拖累了房地产投资，亟需其他外部融资予以对冲。这正是近期房地产开发贷款加速投放，监管层加大民营房企债券融资支持力度的主要原因。

这在央行发布的2022年三季度金融机构贷款投向统计报告中也得以窥见。数据显示，2022年三季度末，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点。

中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时分析称，当前，供需两端的稳楼市政策力度已经较大，但同时也保持了克制，即坚持“房住不炒”。去年三季度房地产市场深度下行以来，需求端放松政策力度总体大于供给端，但在居民对房地产预期转变，经济下行压力加大背景下，今年以来无论是下调5年期以上LPR等全国性政策，还是各地放宽限购限贷限售等地方性政策，从实际看，需求端政策总体效果有限，未能实现从销售端改善房企资金链状况的目的。与此同时，在房地产行业持续下行近一年后，房企债务压力和风险明显加大，尤其是融资受限较大的民营房企。因此，此次针对民营房企的融资支持政策也是为了改善民营房企现金流压力。

王青认为，结合近期监管层表态，预计未来一段时间民营房企三类融资渠道有望进一步疏通，这将有助于缓解房企流动性压力，控制民营房企信用风险。从数据上看，在9月末房地产开发贷款余额同比恢复正增长后，后续民营房企债券融资也有望进一步修复，这包括发行量上回升，净融资转正等。

“总的来说，尽管目前房地产开发企业资金链依然紧张，导致房地产新开工、施工面积延续下行态势，但随着保交楼专项贷款的加速投放以及未来金融机构对于民营房企等融资支持力度的加大，预计11月份、12月份房地产开发投资增速降幅有望趋缓。”毕马威中国房地产行业主管合伙人厉俊对《证券日报》记者表示。