关注房地产市场下行中的积极变化

从国家统计局公布的8月份房地产相关数据看，无论是房地产开发投资同比降幅比上月继续扩大，还是房价环比下降城市比上月继续增多，均表明整个房地产市场仍然处于下行过程中。但也应该看到，各地“一城一策”促市场企稳举措不断落地，效果逐步显现，我们对房地产市场的平稳健康发展应有乐观积极的态度和信心。

一些积极变化正在房地产市场显现。主要体现在前8个月全国商品房销售面积和销售额降幅均比前7个月出现收窄，特别是中小户型住宅销售降幅收窄幅度更大一些。这表明，刚性和改善性住房需求入市交易占比较多，房地产相关政策一直强调更好满足刚性和改善性住房需求，政策效果正在逐步显现。同时，房地产续建项目投资保持增长。数据显示，1月份至8月份，施工期超过2年即将步入交付阶段的房地产开发项目投资增速比1月份至7月份有所加快。这表明，从国家有关部门到地方，“保交楼”的积极措施正在落实到具体开发项目，出现积极进展。同时，房地产企业到位资金降幅收窄，1月份至8月份，房地产开发企业本年到位资金同比下降25%，降幅比1月份至7月份收窄0.4个百分点。意味着企业的整体资金状况以及投资信心有所恢复。

积极变化源于各地在推出“一城一策”的同时用好政策工具箱，促进市场企稳的调控举措不断出台并产生效果。众多城市持续出台或优化房地产调控政策，购房补贴、降低首付、房贷利率下调等举措均有助于降低购房者资金压力。进入9月份，各地调控政策的出台仍十分积极。青岛、济南、福州等城市优化需求端政策，有利于修复市场信心，进一步促进住房消费。

处置已售逾期难交付项目，积极推进“保交楼”，不仅能保障广大已购住房消费者的权益，也有助于恢复各方对房地产市场的信心以及扭转预期，对促进市场企稳回暖产生重要积极作用。“保交楼”是当前各地和相关房地产企业的重要任务。地方政府积极推进“保交楼”的一个典型代表是郑州市，提出“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”并出台了详细实施方案。企业是“保交楼”的第一责任人，有关企业也表示，正持续推动实质性复工。今年以来，资产管理公司（AMC）参与到助力房地产项目纾困行列中，其在债务重组、资产处置以及相关资源调配方面的丰富经验和优势，有望对化解房企和房地产项目风险，推进“保交楼”发挥积极作用。更为重磅的政策来自住建部等部门，提出以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目完成建设交付，目前专项工作正在紧张有序地进行当中。

房地产市场的未来发展趋势，是影响购房者预期的重要因素。当前和今后较长一个时期，我国房地产市场仍蕴藏较为广阔的发展空间。我国仍处于城镇化快速发展时期，城镇每年新增上千万人口，相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施会带来大量需求。在此过程中，人民群众期盼更多好房子。“七普”数据显示，2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米，人民群众对住房的需求已经从“有没有”向“好不好”转变。未来，居住条件更舒适、环境更优美、服务更便捷是购房者对于美好居住生活的核心诉求。从存量来看，进入城市更新重要时期的背景下，老旧小区改造，城市基础设施补短板、更新改造等方面仍面临很大需求。

要对房地产市场的平稳健康发展有信心，同时也应看到，从销售方面改善传导至房地产投资生产方面需要一个过程。推动房地产市场平稳健康发展仍需努力。近期，一些热点城市从操作层面实施了放松政策后又撤回，表明热点城市出台政策应十分谨慎。当前城市间分化明显，热点城市的供需矛盾仍然突出，一旦放松限购等政策，有可能带来投资投机需求的激增。“房住不炒”的政策主基调应始终坚持，房地产调控政策目标在于促进市场企稳，而不是刺激市场非理性回暖。相信随着房地产长效机制的逐步建立，“人房地钱”四个要素联动机制发挥效应，我国住房市场体系将更完善，稳地价、稳房价、稳预期的目标将更好实现。