探索住房共有产权模式要扬长避短

近日，云南大理发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》，支持房地产开发企业通过共有产权方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

早在2014年，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石六城市就开启了共有产权房建设试点。就在云南大理推出共有产权房的同时，四川也发布了《关于发展共有产权住房的指导意见（征求意见稿）》，探索发展共有产权住房。

不过，云南大理的政策和四川的政策二者有本质区别。四川的共有产权房有着保障住房的性质，是购房者和政府共有产权，主要面向青年人才或购房困难群体。而云南大理的共有产权房，是购房者和开发商共有产权，面向的对象比较广泛，站在房企的角度来看，可以说是房企的一种促销手段。

将过去的购房者和政府共有产权住房模式移植到房企上，变成购房者和开发商共有产权，在住房供应和保障方面，同样有着积极意义。

首先，购房者不用一次性购买完整产权，对于那些资金不多的青年人群，提供了改善居住的机会。

其次，降低了首付比例，且开发商持有部分产权，相当于降低了购房者风险，也增加了开发商保交楼的动力，有助于减轻购房者的顾虑。

最后，这也有利于房地产市场稳预期。

不过，笔者认为该模式还是存在一些风险隐患，毕竟与政府和购房者共有产权不同，政府部门有公共信用背书，而房企从根上说是利益驱动。所以，在一些具体操作层面可能存在风险隐患。

比如，剩余产权的购买会面临定价问题。如果定价高于市场行情，对购房者来说是不公平的；如果定价低于市场行情，购房者享受的增值收益太大，又容易产生投机行为。毕竟，政府和购房者共有产权的时候，定价还算相对公允，但房企和购房者共有产权的时候，定价方面就容易出现问题。若出现争议纠纷，由于购房者没有拥有完整的产权，可能深陷被动。

笔者认为，关于剩余产权方面的一系列问题，例如如何定价、如何购买、如何转让等，应该尽快给出详细措施予以明确，补上漏洞。购房者和房企共有产权的模式可以有，但要扬长避短。