老旧楼宇改造重在“里子”

作为全国首个减量发展的超大城市，北京打破传统增量发展思维惯性，探索小规模、渐进式、可持续的城市更新路径。近日，北京市人民政府正式印发《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》，明确将老旧楼宇纳入城市更新范围。“十四五”时期，北京将重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级。

老旧楼宇作为城市存量资源，如何在动态变化中升级转型，重焕生命力，是一个现实命题。由于建筑密度大、产业布局落地难、城市公共配套设施落后等问题，不少曾经红极一时的老旧楼宇逐渐式微，面临产业低效、功能单一、公共空间匮乏等发展困境。在当下城市更新中，老旧楼宇若能重现“青春”，不仅能拓宽城市发展空间、激发经济活力，也能有效促进周边现代服务业发展、改善人口结构、提升整座城市的品位和档次。

目前，全国已有多个城市将老旧楼宇更新改造纳入工作计划，并出台相应扶持政策，这意味着老旧楼宇更新改造已成为社会共识。不过，让每一栋老旧楼宇都“返老还童”并非易事。眼下，新涌现的商业楼宇尚且面临激烈的同质化竞争，老旧楼宇的改造升级更不能照搬成功案例走“复制粘贴”的老路，而要通过分析区位特点、调研客户、评估价值，结合企业、社会与产业层面战略和周边公共空间一体化考虑，找到符合自身发展的准确定位，进而实现项目改造价值的最大化。例如，在北京大红门地区，原本以服装批发零售为主要业态的福成大厦完成改造后，变身为丰台区政务服务中心，成为北京市首个实现政务服务与文化融合的项目。这一项目不仅将传统服务空间打造为开放的城市客厅，而且为周边群众提供了休闲文化空间，实现了功能叠加。

老旧楼宇要想“重返新生”，撬动社会资本投资也是当务之急。由于老旧楼宇的产权主体自主更新能力弱，激励参与和利益分配机制缺乏政策保障，因此导致社会资本参与更新改造的积极性较低。在以往实践中，一些老旧楼宇就面临改造前期一次性投入压力大，经营后数年方能贷款的尴尬。为此，可培育基金助力的城市更新模式，鼓励市场主体积极与城市更新基金等外部资本合作，让社会资本能够“有心”“有力”参与城市更新。