50城4月份新房开盘去化率跌至29% 部分一二线楼市有序复苏

当下，房地产市场仍在低迷中徘徊，市场信心修复仍需时间，但北京、广州以及部分强二线城市有望在政策暖风中率先修复。

5月16日，克而瑞重点监测数据显示，4月份全国50个城市开盘去化率跌至29%，较3月份下降6个百分点，其中，六成以上城市开盘去化率环比下滑。不过，在不足四成新房开盘去化率环比上升的城市中，一是北京、广州房地产市场有序复苏，去化率企稳；二是多个城市受成交结构性因素影响，去化相对较好的主城区推盘项目大幅增多，结构性拉升全市平均去化率。

“经过深度调整，房地产市场显现一些疲态，叠加疫情影响及房企融资渠道受阻，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，不过，2022年开年房地产调控政策延续了去年四季度的调整方向，随着信贷政策逐步稳定，若疫情转好，市场有望修复。

长三角楼市复苏进程缓慢

从克而瑞研究中心数据来看，2022年超过45个城市受到疫情影响，其中近七成位于环渤海和长三角。4月份，长三角20个重点城市商品住宅成交面积同比下降69%，较3月份累计降幅扩大了11个百分点，上海、杭州、苏州等五城线下销售基本停滞。

“合肥、宁波等长三角地区二线城市房地产市场转冷，去化率明显回落，例如宁波4月份新盘平均去化率由上月的47%回落至27%，环比下降20个百分点。”克而瑞在报告中表示，杭州、宁波、合肥等市场明显转弱，表现为买新房热情下降，外围区域去化普遍艰难。即便周末特价房项目成交有所增加，但整体收效甚微。

“受疫情影响，房企供货节奏放缓，即便有些项目拿到了预售证，但在实际操作中却难以蓄客，案场客户到访量明显下降，多数项目认筹不足。”某房企营销负责人向《证券日报》记者直言，从成交情况来看，刚需相对成交较快，但对部分改善型客户来说，其名下二手房难以出售，就无法筹钱买新房，有的业主购房周期甚至超过半年。

该人士进一步称，即便开发商积极自救，在部分销售不畅的城市推出八二折特价房，每平方米普遍降价500元至1000元，到访客户转化率也很低，有的甚至不足6%。

部分一二线城市率先回稳

整体来看，全国多个典型城市楼市成交都呈现结构性特点，一是部分一二线城市开盘去化率有所提升；二是多数城市中主城区楼盘销量较高。

以北京为例，克而瑞监测数据显示，4月份北京开盘去化率稳步提升至45%，环比增加15个百分点，部分价格倒挂楼盘“日光”。4月12日，东城区的天坛府加推240套，售价12.8万元/平方米，开盘当天认购231套，去化率高达96%。

此外，广州房地产市场缓慢复苏，4月份，广州开盘去化率回升至21%，环比增加2个百分点。总体而言，中高端需求坚挺，部分价格标杆项目去化优异。4月16日，万科金域曦府、和樾府两大价格标杆项目均少量加推大户型产品试探市场，售价6.2万元/平方米至6.7万元/平方米，较上批次售价略有上涨，去化率分别达到88%和70%。

在克而瑞看来，广州、深圳、苏州、武汉等一线及强二线城市经济基本面相较优质，人口吸附能力强劲，市场需求及购买力均有较强支撑，房地产市场有望在三季度触底回稳。

“当前，部分热点城市政策跟进节奏加快，购房者置业情绪有所修复，这类城市房地产市场有望率先企稳，但大多数城市预期仍较弱，短期难以明显改善，叠加去年销售量整体基数较高影响，全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向《证券日报》记者表示，短期来看，需求端政策或继续优化完善，近日央行、银保监会释放积极信号，下调首套房房贷利率下限，各地首套房贷利率仍有较大下调空间，随着政策逐渐显效，市场信心有望逐步修复，但短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。