县城房地产发展重在科学规划

着力推进现代化县城建设，并不意味着县城将开启大拆大建、大规模上马房地产的阶段。根据人口和产业状况进行科学适度的房地产开发是必要的。县城发展的根本在于找准功能定位，培育发展特色优势产业。

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》（以下简称《意见》），县城发展将迎来难得历史机遇。

城镇化持续推进，是房地产市场发展的重要支撑。农村人口向县城迁徙，城镇之间的人口迁徙，都会引起住房需求增长。基于人民对美好居住生活的向往，对居住品质的要求也会更高。随着以县城为重要载体的城镇化建设推进，农民到县城就业安家规模不断扩大，县城居民生活品质将进一步改善。因此，县城总体保持一定的住房建设规模，是经济社会发展的客观需要。从长期看，县城房地产市场发展是有支撑条件和潜力的，将继续成为我国房地产市场的增长极。

在分类引导县城发展方向的情况下，应因地制宜制定住房发展规划。截至2021年底，我国有1472个县及394个县级市，县域发展状况千差万别。《意见》提出，科学把握功能定位，分类引导县城发展方向。五类县城分别是大城市周边县城、专业功能县城、农产品主产区县城、重点生态功能区县城、人口流失县城。人口流动状况和产业发展，是衡量一地房地产市场未来发展空间的重要指标。不同类型的县城，应该有不同的住房发展规划。例如大城市周边县城有望承接更多大城市人口和产业转移，在人口净流入情况下，应适当增加住房供给，适时构建租购并举的多层次住房供应和保障体系。而人口流失县城则应避免盲目扩张，严控城镇建设用地增量、盘活存量。

尤应注意的是，着力推进现代化县城建设，并不意味着县城将开启大拆大建、大规模上马房地产的阶段。县城建设既要防止盲目进行高密度高强度开发，又要防止摊大饼式无序蔓延。根据人口和产业状况进行科学适度的房地产开发是必要的，而过度依赖房地产的路径是走不通的。县城发展的根本在于找准功能定位，培育发展特色优势产业。县城房地产市场也要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。近年来，个别县城出现了脱离实际过度开发房地产，从而供给过剩的情况，应谨防这种状况继续蔓延。

县城住房发展应严格落实绿色低碳建设有关要求。住房和城乡建设部等15部门《关于加强县城绿色低碳建设的意见》明确，限制县城民用建筑高度。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位。给县城住宅限高很有必要，这是基于县城民用建筑高度要与消防救援能力相匹配，以及提升居住舒适度和降低住宅维护成本等角度考量确定的。此外，还应大力发展绿色建筑，推广装配式建筑、节能门窗、绿色建材、绿色照明，全面推行绿色施工。

提升县城人居环境质量应加强历史文化保护传承，保持县城特有风貌。我国很多县城历史悠久，有的已经有2000多年历史，有丰厚的文化底蕴和建筑文化传承。改善县城人居环境，应避免千城一面。应鼓励建筑设计传承创新，促进新建建筑与原有风貌有机融合，与自然环境相和谐，使县城住宅更好体现地域特征、民族特色和时代风貌。应禁止拆真建假、以假乱真，严禁随意拆除老建筑、大规模迁移砍伐老树，严禁侵占风景名胜区内土地。

对于房地产开发企业和其他市场主体而言，应在国家推进以县城为重要载体的城镇化建设中寻找新发展机遇。除房地产开发以外，老旧小区改造、养老托育发展等都需要企业积极参与，而体制机制创新也将为广大市场主体参与县城建设提供政策保障。正如《意见》中明确，“对准公益性项目和经营性项目，提升县域综合金融服务水平，鼓励银行业金融机构特别是开发性政策性金融机构增加中长期贷款投放，支持符合条件的企业发行县城新型城镇化建设专项企业债券”，“引导社会资金参与县城建设，规范推广政府和社会资本合作模式，稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金试点”。