商品房预售资金既要监管更要优化

日前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

不难看出，这次会议对下一步房地产市场发展给出了更加明确的方向和目标，定位不变，政策可以灵活把握，对商品房预售资金监管需要优化。目的就是一个——促进房地产市场平稳健康发展。只要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，房地产市场就不会出现大的问题。

倒是“优化商品房预售资金监管”要求，对各级来说，是需要认真研究和思考的问题，既要把资金监管好，不要再出现开发企业跑路等问题，也要监管有序、监管合理、监管科学，不影响开发企业正常的资金使用。

商品房预售制，在房地产市场发展中的作用还是比较大的。特别是房地产市场发展的初期，由于各方资金都比较紧张，政府无力组建经济实力强的开发企业，一般建筑企业也没有足够的经济实力参与房地产市场发展，有实力的企业没有开发房地产的资质和能力。也正是在这样的情况下，商品房预售制应运而生，成为了开发企业启动市场最重要的资金来源，并一直延续到现在。

但是，随着房地产市场的不断发展，进入房地产市场的投资主体越来越多，鱼目混珠、参差不齐等问题也越来越多，一些本就没有能力和实力的企业与个人，也通过不同渠道、不同手段进入到房地产市场，紧盯商品房预售资金这块大肥肉。起初，在市场火爆、融资十分方便时，都能勉强应对，调控力度一加大，融资闸门被锁，那些原本就是依靠负债入行的企业风险顿现，在用完了商品房预售资金后，资金链断裂，从而出现了烂尾跑路现象，而缴了房款的居民，则面临拿不到房的风险，从而引发了许多矛盾和问题。

也正是在这样的大背景下，有关取消商品房预售制的呼声也就越来越高。只是，在房地产市场最火爆、融资最便捷的时候不取消商品房预售制，到市场趋于平淡、甚至低迷后取消商品房预售制，显然是不合适的，条件也是不具备的。唯一的办法就是加强对商品房预售资金的监管，让开发企业不要再出现依赖商品房预售资金“过日子”的现象，而必须在其他方面资金都比较充分的情况下，再拿地建房，商品房预售资金只能锦上添花，不能雪中送炭。否则，风险就难以避免。

此次会议要求“优化商品房预售资金监管”，主要是基于一些地方在商品房预售资金监管方面，要么放手不管，要么出手管死的“两极化”现象而提出的，是为了更好地发挥商品房预售资金的作用。要知道，商品房预售资金是一笔数额非常巨大的资金，且都与广大居民的利益密切相关，不很好地发挥其作用，对于高效利用社会资源是不利的，也是会影响房地产市场的健康稳定发展的。会议强调“优化”二字，说明地方在商品房预售资金监管方面是存在需要改进的地方的，是有提升的空间的，也是需要对监管的方法与手段进行调整完善的。

就目前而言，最需要优化的还是如何更好地发挥商品房预售资金的作用。目前的开发企业，普遍资金紧张，货币政策又不能轻易给开发企业放水，否则会带来更为严重的问题。因此，用好商品房预售资金就显得极其重要。客观地讲，有些地方在这块资金的监管方面，有点过于严厉，甚至有点僵化了，导致一些开发企业面临比较大的信用风险和资金链断裂风险。

因此，对商品房预售资金的监管，需要优化，要突出“优”字，建立规范、科学、灵活的商品房预售资金监管办法，既不要再出现放任不管问题，也不要将这块资金管死。要依据企业实际和风险防范需要，合理调度与使用好这块资金。其中，监管机构要配备政治素质和业务素质都比较高的人员管理这块资金，而不能将其作为一个安排关系户的新的平台，否则会留下很大的风险隐患，会成为新的漏洞。