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18日，国家统计局发布2022年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，今年前三个月，全国房地产开发投资同比保持增长，但增速继续下调；房屋销售面积、金额则双双下降。
一增一降，反映怎样趋势？下阶段房地产市场又将如何发展？
房地产开发投资数据仍偏冷
从供应端看，1-3月，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；其中，住宅投资20761亿元，增长0.7%。
“当前开发投资增速位于5%以下的水平，且接近零轴，说明开发投资数据偏冷。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱也指出，开发投资增速继续下调，目前已连续12个月回落，且增速水平创近20个月新低。
另从全国房屋新开工规模看，房屋新开工面积29838万平方米，下降17.5%，其中住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%。房屋竣工面积16929万平方米，下降11.5%，其中住宅竣工面积12323万平方米，下降11.3%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，这体现了市场仍在延续调整态势，企业开工动力明显不足。
“短期来看，房地产销售市场整体调整态势延续，企业融资端虽有边际改善，但企业整体资金压力仍较大，一定程度上继续拖累新开工、投资规模，预计短期企业新开工面积同比降幅保持高位，投资额调整压力不减。”陈文静表示。
但陈文静同时提到，个别热点城市市场情绪有所修复，这部分地区的新开工情况有望边际改善。
房屋销售面积、销售额均下降
“投资继续受市场低迷拖累，销售端的不利使多数房企较难在土地、施工等方面加大投入。房地产从销售到拿地再到融资的链条整体受阻。”贝壳研究院高级分析师潘浩指出。
销售端的表现是如何影响投资端的？国家统计局数据显示，1-3月，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。
“同比跌幅均继续扩大，主要原因为高基数和疫情反复对长三角、大湾区、东北区域产生了较大影响的叠加。”潘浩指出，从国家统计局公布的数据看，东部区域、东北区域销售额累计同比分别下跌了27.7%和33.9%，远高于其他区域。
3月末，商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅待售面积增长14.2%。
严跃进表示，这也说明去年四季度以来的宽松政策还没有完全释放效应，市场反弹面临阻力。
“尽管逾70个城市发布了积极政策，但市场和信心的修复还需时间，同时需求端的释放和激励政策将更有助于当前市场的底部修复。”潘浩也认为。
销售下行态势会得到缓解
对于房地产销售下降、房地产投资仍然保持一定增长的情况，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在发布会上分析称，从历史上看，房地产投资和商品房销售的增长关系总体保持了同向变化，但是房地产投资增长变化明显要小于商品房销售。
“主要是由于房地产项目一旦开工建设，房地产企业一般会持续推进项目建设，从而保证项目销售的回款，相应房地产投资相对于销售具有一定的稳定性。因此，即便在市场销售低迷甚至出现下降的情况下，房地产投资仍然有可能保持一定增长。比如，在2012年、2014年和2015年，都曾经出现过这种情况。”付凌晖解释。
至于下一步的房地产走势，付凌晖认为，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。
陈文静也提到，2022年以来，中央及各部委频繁释放维稳信号，各地因城施策全面支持合理住房需求释放，优化调控政策，个别热点城市市场活跃度有所提升。但当前房地产市场仍处深度调整阶段，多地疫情反复下，购房者置业信心不足，市场预期仍较弱。
“短期来看，各地或继续加大需求端政策优化调整力度，随着政策逐渐显效，市场情绪有望逐渐好转，但市场的恢复节奏仍依赖于疫情防控效果。”陈文静表示。
付凌晖指出，下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。
