22城迎来集中拍地期 土拍规则进一步优化

2022年以来，房地产市场环境不断改善，土地市场也迎来集中供应期。目前，土地供应“两集中”的22个重点城市中，北京、上海等10个城市已公布首批次集中供地，宁波和无锡开启了首批次供地“预申请”模式，北京、福州、合肥和青岛4个城市完成了首批次出让。

从目前情况来看，住宅用地供地节奏较去年首批次有所提前，优质地块推出量增加，土拍规则进一步优化，下调了保障性租赁住房比例等。

首批次供地提前

跟去年相比，今年首批次土地供应明显提前。北京在2022年1月7日便率先打响“首批次供地”第一枪。

中指研究院土地事业部分析师殷玉轩对《中国消费者报》记者表示，2021年土地供应“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）政策出台，22城首批次供地主要集中在3、4月份。以北京为例，一方面北京土拍情况对市场存在风向标作用，土地竞拍热度改善有利于提振市场信心；另一方面，北京今年或将采用四批次供地，首批次提前有利于合理安排供地计划，避免市场供求大起大落，保障土地市场健康发展和平稳运行。

中指研究院调查数据显示，目前已发布首批次供地的10个城市中，除北京和厦门外，其余8城地块楼面价较2021年首批次供地均有所提升，有7个城市地价较去年三批次供地有所上涨。

殷玉轩认为，楼面价上涨，一方面跟各城市推出的主城区地块规模占比提升、同一区域优质地块规模有所增加有关；另一方面，地块类型的变化（如租赁用地减少等）也对地价产生一定结构性带动。

值得一提的是，青岛、武汉、厦门、重庆、济南等已明确全年供地计划由三批次改为四批次供地。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“两集中”供地批次的增多，可以减轻各批次供地压力，合理匹配各批次供地规模，保障土地市场结构稳定性。同时，面对市场调整以及企业拿地意愿不高、拿地能力不足等情况，各地政府可以“因时制宜”调配全年供地计划，有利于土地市场预期的稳定。

竞拍规则化繁为简

刚刚落幕的合肥首批次供地再现火爆场景，19宗成交地块中有15宗达到最高限价进入竞报高品质住宅方案阶段。

殷玉轩告诉记者，之所以会如此源于合肥政府的诚意。此次对参拍门槛和拿地成本均做出了调整，优化了竞价规则，采用达到中止价后进入“竞品质”的竞价政策，同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。在开拍前几天还对《高品质建设内容和评分标准》进行了调整，缩小中小房企在竞品质阶段与头部房企的差距。

除合肥外，目前公布首批次供地的10城对竞拍规则化繁为简较为普遍，竞拍规则更加注重市场稳定和公平。比如北京增加竞现房销售及摇号比重，摇号地块占比由25%提升至61%；为避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本，武汉在去年第三批次供地的基础上进行了再精简和再优化，统一采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人；上海从“评标办法”和“一次性报价”两个方面进行规则优化，保证了土拍机制的公平性；厦门放宽了地块的付款周期，一定程度上有利于缓解拿地企业的资金周转压力。

部分城市还放宽竞买企业开发资质，降低准入门槛和保证金比例。如武汉下调保证金比例，由最高50%下调至20%。有的城市通过调低保障房和安置房比例，调低最高地价、提升最高限价等，适当给予房企部分利润空间，进一步激发企业拿地意愿。如青岛和成都取消配建“人才住房”要求、武汉和厦门取消配套“保障房建设”要求、北京含保障房建设地块占比由33%下降至22%、福州安置型商品房地块占比较去年三批次也略有下降。

记者观察到，本轮土拍对住宅品质的关注并没有降低，部分城市提升了建设标准，由“竞高标”向“定高标”转变，“重品质”更加深入。比如合肥住宅装配率最低标准由30%提升至50%，青岛黄岛区智慧化基础设施也从“舒适级”提升至“品质级”，北京土拍规则由“竞高标”向“定高标”转移、定高标地块比例由8%提升至50%。

严跃进认为，随着国家不断强化房子回归“居住属性”要求，预期未来房地产市场将越来越注重品质提升。

市场表现进一步分化

目前，北京、福州、合肥和青岛已先后完成首批次集中供地。除了重点22城外，施行“两集中”供地的城市名单在不断扩围，徐州、西安、东莞已发布或完成首批次集中供地，晋江、南昌等城市也已发布土地推介手册，预计接下来将有越来越多的城市通过“集中供地”形式进行土地出让。

从目前已完成出让的土地市场热度来看，城市分化明显，与2021年三批次相比，北京、合肥市场表现相对较好，竞价达上限地块占比小幅提升，底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降。而福州市场热度不及预期，底价成交地块占比小幅提升，竞价达上限地块占比和流拍撤牌率基本保持不变。青岛延续市场低温态势，但边际有所改善，本批次无地块达最高限价，但底价成交地块占比较去年三批次下降17个百分点。

对于土地市场未来发展态势，殷玉轩表示，短期来看，尚未首批推地的城市或将继续优化土地结构和竞拍规则，预计全年四批次供地的城市将继续增加，土拍规则或将继续从拿地门槛、竞拍规则如摇号等方面进行调整，在保证企业合理利润的同时，有助于促进房地产市场健康平稳发展。与此同时，当前各地调控政策已进入优化调整通道，建议企业及早把握各地政策动向，及时调整营销和投资策略，以便更好地跨越周期。