房企年报爽约折射经营之困 行业转型迫在眉睫

历数正在面临危机的房企，无不是在高杠杆、高负债、高风险模式下表现更为激进的企业。告别旧“三高”，房地产业进入平稳发展期后应追求的“新三高”是“高质量、高品质、高效益”。

年报季如约而至，大多数上市房企已陆续发布了2021年年报。众所周知，2021年的房地产行业经历了前所未有的挑战，销售难，融资难，回款难。从众多房企年报中，不仅读到了行业的艰难现状，也读到了行业企业转型和探索新发展模式的迫切。

个别房企年报“爽约”折射企业经营之困。3月31日是大多数港股房企年报披露的截止日期，一些在港上市的房企因未能如约披露年报而停牌，其中不乏知名企业如融创中国等。无法如期发布年报导致股票停牌，有可能加深投资者对这些企业公司治理、财务管理、财务规划、透明度、信息披露、财务和流动性状况薄弱的担忧。延迟披露还有可能进一步影响其信用评级，加剧融资难度等。从各企业的说明看，疫情影响是较为普遍的原因，也有企业是因为在发布年报前更换了审计师。这些未按时披露年报的企业，几乎都不同程度面临流动性困难。总体而言，年报爽约一定程度上折射出企业和行业面临的困境。

不少企业出现净利润下降。这几天，万科董事会主席因2021年净利润同比大降45.7%向52万名股东道歉的消息引发关注。包括万科在内的一些企业虽然营业收入仍在增加，但利润出现下滑。比如中海地产营业收入同比上升30.4%，而股东应占溢利同比下降约8.5%。这种情况不是今年才发生，增收少增利甚至是微利，已成为近年来不少企业面临的共同状况。

不同企业间呈现差异和分化。包含个别头部企业在内的一些房企陷入债务危机且仍在化解中。有的企业营业收入和利润双双下降。但仍有企业表现不俗，如中国金茂2021年股东应占利润同比增长49%。龙湖集团归属股东的净利润同比增长20.1%。

总体而言，2021年是房地产行业出现整体下行态势的一年。原因何在？万科集团将自身利润下滑的原因归结为两方面：管理离散度大以及多赛道探索的高成本。万科称：“尽管较早意识到高速增长终将结束，行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，仍有部分城市的投资追高冒进，一些项目的投资预期没有实现。”追高冒进是普遍现象。历数正在面临危机的房企，无不是在高杠杆、高负债、高风险模式下表现更为激进的企业。“三高”模式难以为继，应该是房企经历2021年行业下行压力后得出的最有力结论。

对于房地产行业而言，眼下最重要的是企稳。多个主管部门纷纷发声，各地因城施策，都释放出稳楼市的积极信号。更为重要的是，房地产行业的转型已经迫在眉睫。探索新的发展模式既是中央有关文件和会议的要求，也是房地产行业发展到今天必经的阶段。探索新的发展模式无疑是知易行难的，万科所称多赛道探索的高成本给经营利润带来的冲击正是体现。然而，不尽早迈出探索的一步，就难占得先机。一个例子是，龙湖集团的长租公寓业务在开展几年后终于赚钱了——2021年冠寓开业间数已超过十万间，开始实现盈利。现在的结果，源于几年前的决定和发力；几年之后的收获，则源于今天的决定。

进入新发展阶段的房地产行业，未来长周期、赚慢钱可能会成为常态。房地产开发以外的赛道中，无论是商业、物流，还是租赁、城市更新，大都具有先期投入高、盈利慢的特点。新的发展模式并不一定是简单的赛道切换，或许还包括商业模式、经营逻辑的转变，甚至企业文化和价值观的重塑。

从一些上市房企的年报说明会上可以感受到，尽管面临与过去高速增长阶段完全不同的现状，企业仍对房地产业充满信心。业内人士认为，未来房地产市场总规模很难再创新高，但仍是一个10万亿元级以上的巨大市场，常做常有，常做常新。且人们对美好居住生活的需求和向往一直存在，因此房地产行业仍可视为一个“永续行业”。告别旧“三高”，房地产业进入平稳发展期后应追求的“新三高”是“高质量、高品质、高效益”。

能否走上一条内涵式高质量发展道路，处于深度调整中的房地产业要在挑战中寻找机遇。