保障性租赁住房 公募REITs呼之欲出

日前，多地发文加快发展保障性租赁住房，有地区提出鼓励开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。证监会也明确表示，要抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。中国证券报记者了解到，相关企业已在积极筹备租赁住房相关REITs项目落地工作。市场上已经有批量租赁住房领域类REITs产品上市。

加快保障性租赁住房建设

北京市人民政府办公厅日前发布《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，明确提出北京保障性住房的阶段性建设目标，争取在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套（间），占新增住房供应总量的比例达40%，新市民、青年人等群体住房困难问题得到有效缓解，促进实现全市人民住有所居。

之前，宁波市住房和城乡建设局发文明确，“十四五”期间，全市建设筹集保障性租赁住房达到21.3万套（间），其中市六区建设筹集12万套（间）。在金融支持政策方面，银行业金融机构要加大金融和信贷支持力度；鼓励开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，对住房租赁行业而言，预期向好会进一步调动市场主体建设保障性租赁住房和长租房的积极性，增加市场供给。在强大的市场需求驱动下，部分城市租赁市场有望呈现快速发展态势。

推动保障性租赁住房公募REITs落地

川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳表示，传统不动产投资对资金量需求较大，保障性租赁住房REITs的出现，将在丰富投资品类上对优化基金投资组合做出一定的贡献。

“国内保障性租赁住房基础设施REITs的推出，不仅是落实深化住房供给侧结构性改革、完善租购并举住房制度等决策部署的重要举措，还有助于拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产和增量投资的良性循环。”赵然对记者表示。

赵然表示，对于REITs项目的准入，规模是个硬性门槛，原则上需要原始权益人的基金规模首发不低于10亿元，且新增可扩募资产不低于首发的两倍。这就意味着保障性租赁住房公募REITs的发行主体不仅手中要有“存量”，而且还要有“潜在增量”，未来REITs的扩募规则也将为租赁住房市场带来更多的机遇和想象空间。

相关企业积极筹备

记者获悉，相关企业已在积极筹备租赁住房相关REITs项目落地工作。

近日，深圳市人才安居集团有限公司发布了保障性租赁住房基础设施REITs资金托管和监管银行评选项目公开评选的通知，这意味着其正积极准备申报保障性租赁住房基础设施REITs试点。

据戴德梁行介绍，目前，公司已经发行了多笔住房租赁类REITs产品，包括首单权益型长租公寓REITs（新派公寓）、首单央企租赁住房REITs/首单储架式REITs（保利租赁住房）、首单储架式长租公寓CMBS（招商蛇口长租公寓）、首单公共租赁类人才公寓REITs（深圳人才安居集团）、首单省级人才租赁住房REITs（海南人才租赁住房）等。

戴德梁行表示，资产证券化无疑是一个双赢的解决方案，一方面能够帮助各类租赁住房持有主体形成“投-融-管-退”的闭环，实现资金回流和再投资，另一方面租赁住房底层资产现金流较为稳定，适合发行REITs产品，可以丰富投资者的投资选择。