满足合理住房需求 因城施策促行业良性循环

今年政府工作报告涉及2022年房地产方面的工作部署，共有120余字。

政府工作报告指出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“房住不炒”是底线

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”从2016年提出这一定位开始，连续六年，从未动摇。

“今年全国两会对房地产的定调，放在了‘切实保障和改善民生’中，再次强调‘房住不炒’，彰显了围绕这四个字的一揽子长效机制要坚持下去的决心。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示。

中原地产首席分析师张大伟称，连续多年明确“房住不炒”定位，代表房地产市场不会再次全面刺激宽松。2022年政府工作报告再次提及“房住不炒”，代表房地产调控的总基调不变，调控的主要方向依然是市场整体稳定，不会出现明显大涨，也代表未来楼市政策依然将打击投资投机，保护真实居住需求，未来微调性政策也将有利于刚需。

合理住房需求受肯定

“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”应该说，从去年四季度开始，关于满足群众合理住房需求这一宗旨，各地政策思路是清晰且统一的，“因城实策”下的楼市新政也是围绕这一主体思路出台的，释放的信号非常明确。

“今年以来超40城出台稳楼市新政，其中不乏郑州、青岛、广州等一二线城市，促进刚需和改善需求释放。”中指研究院报告提出，预计今年全国两会后或将有更多城市加快政策调整节奏，尤其需求端政策发力将有利于打破当前地产僵局，其中结合人口、人才政策的住房政策仍有较大释放空间。

“三稳”目标不变

“稳地价、稳房价、稳预期”，“三稳”目标并未改变，这与去年底中央经济工作会议提出的“稳字当头、稳中求进”的工作总基调也基本一致。2022年房地产市场平稳运行将是趋势。

“当前部分城市房价跌幅较大，市场预期不稳。”中指研究院报告认为，为促进市场信心恢复，住房信贷支持力度有望进一步加大。

“预计2022年年内仍有降息降准空间，房地产金融信贷政策保持稳健偏支持，银行房贷利率下降，贷款额度有保障、投放节奏平稳有序。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，针对房企较大的债务风险，三线四档等金融调控政策进一步优化，实现房企金融降杠杆平稳有度。

“保障+市场”两条线协同发展

众所周知，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，在多元化的供应体系下，住房租赁市场能起到平衡供需结构的重要作用。

“继2018年全国两会后，再次强调‘租购并举’，意味着今年租赁领域将‘保障+市场’两条线协同发展，共同解决大城市不同类型人群的租房问题。”许小乐表示，2021年全国两会提出“规范发展长租房市场”。之后，中央、地方针对租赁领域出台监管政策，租赁市场规范化发展环境已基本形成。

在许小乐看来，今年提出“加快发展长租房市场”，预计接下来将出台更多土地、金融等支持租赁市场化发展的政策，通过发挥市场主体的力量，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。

更重要的是，多位人士向《证券日报》记者表示，发展租赁型住房已经成为住房制度建设的一项重要内容，也是构建房地产长效机制的重要一环。尤其保障性住房建设不仅是长期构建多层次住房供给体系、形成住房消费阶梯的重要举措，短期也是“稳经济”的有效抓手，2022年依然会大力推动发展租赁市场和保障房市场。