稳楼市防市场过快上涨 调控政策应把握好度

房地产调控政策应该把握好度，既积极又审慎。调控政策重在保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。加强对市场的监控和分析研判，提升调控的精准度，不仅“一城一策”，甚至可能需要“一区一策”或“一县一策”。

从国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄，环比下降城市个数减少。这表明，房地产市场正在从去年下半年以来的整体降温中出现一定止跌企稳态势。与此同时，城市间的分化明显，仍有一些城市无论是市场成交量还是成交价格均处于下行区间。应该明确，多地因城施策出台稳楼市调控政策，不能顶着稳楼市的帽子实施过度刺激，避免市场再出现浓厚炒作氛围。房地产调控措施要进一步提高精准性，更好满足刚需和改善性需求，谨防过度投机行为。

稳定房地产市场有必要性和紧迫性。房地产市场在去年下半年经历了一定下滑态势。个别房企出现经营危机，多城有土地流拍现象，各线城市均出现了不同程度的量价齐跌，市场预期有所变化。然而，房地产的支柱地位没有变，这一行业是国民经济的重要组成部分，对生产、投资、消费都有重要影响。同时，也关系到百姓安居、生活幸福。其规模大、链条长、牵扯面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。因此，有必要稳定市场预期，促进房地产业良性循环和健康发展。

从去年底至今，政策暖风频吹，信贷环境逐步缓和，各地也采取稳楼市举措，对于止跌企稳起到积极作用。随着信贷供应紧张逐步缓解，去年曾出现的房贷积压排队的情况减少甚至消失，信贷环境更好满足支持了合理购房需求。同时，负有房地产调控主体责任的地方政府出台了购房补贴、契税减免、人才购房优惠、增加公积金贷款额度、降低二次公积金贷款首付等举措。连日来，又有一些地方传出在实际操作中降低首套房首付比例，下调购买首套房房贷利率等消息。

应该注意的是，在出台稳楼市调控政策时，尤须谨防政策的过度宽松再将房地产市场推向过快上涨的通道，重走过度依赖房地产的老路。房地产市场的发展须稳字当头，稳中求进。大涨和大跌都不是稳，当前为了避免房地产市场过快下滑出台一些举措，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展。要谨防再出现地价脱缰、地王频现、资金过度违规入楼市、炒作房价等情形，那种看似繁荣的虚假狂欢终将给房地产市场和经济发展带来危害。特别是在一些供给已经出现过剩的三四线城市和县城，如果再形成不合理的房价过快上涨预期，而实际上缺乏产业和人口的支撑，只能让这些城市的房地产市场积累更大风险。

因此，房地产调控政策应该把握好度，既积极又审慎。毋庸置疑，“房住不炒”的定位会长期坚持，不能以市场情况变化为理由偏离“房住不炒”。调控政策重在保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。加强对市场的监控和分析研判，提升调控的精准度，不仅“一城一策”，甚至可能需要“一区一策”或“一县一策”。避免经营性贷款违规入楼市，银行仍应严查购房首付款的资金来源。对于没有放松限购、限贷等政策的城市，仍继续执行好原有政策，避免出现表面限购，实际可通过补缴社保等方式获得购房资格等情况出现。出台人才优惠购房政策的城市应该严防“假人才、真炒房”。

从长远看，房地产市场的发展须积极探索新的发展模式，完善房地产长效机制建设仍要不断努力。从过去一年房地产市场的跌宕起伏以及房地产行业所处的历史阶段看，通过高杠杆、高周转、高负债实现过快增长的旧有模式已经走不通，需要探索新的发展模式。地方政府应不断转变思路，从城市更新、发展住房租赁、助力房企向城市高质量综合服务商转型等角度，推进房地产业发展繁荣。同时积极探索产业发展路径，逐步摆脱对土地财政的过度依赖，不断完善房地产长效机制建设，从土地、财税、金融、完善多层次供给等多个角度，促进房地产市场的长期平稳健康发展。