保障性租赁住房将成房地产贷增量发力点 银行摩拳擦掌欲分一杯羹

去年末，上海举办推进保障性住房建设银企对接会。工商银行、建设银行、交通银行等与上海地产、城投控股、陆家嘴集团、旭辉集团等签署了合作协议。

截至去年末，建设银行授信金额超1000亿元，投放金额超过430亿元，惠及400多个保障性租赁住房项目。1月26日，建设银行与保利集团签署合作协议，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式。

记者 张琼斯 

我国的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。2月8日，针对保障性租赁住房有关贷款，人民银行、银保监会明确，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。尽管这是房地产贷款集中度管理制度的既有安排，并非新政策，却依然向市场释放出支持发展保障性租赁住房的暖意。未来，银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束，将有充足空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。

“发展保障性租赁住房对于平抑房价、银行经营增收及房地产市场稳健运行都能产生积极影响。”一位银行信贷业务负责人认为，对银行而言，这或成一块受政策支持且空间不小的“好业务”。

根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

为进一步加强金融支持，上述意见还要求，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。人民银行、银保监会2月8日再次明确，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。

在上述银行业人士看来，保障性租赁住房项目有关贷款不受集中度管理指标约束后，银行是否发放相关贷款取决于市场化因素，也就是项目风险和银行自身的风控能力。保障性租赁住房有抵押，保障性较大，如果地域位置较好，又主要针对青年人等收入有一定保障的群体，银行会比较欢迎此类项目。只要地方政府推动得当，对于一些好项目或大部分项目，相信银行会愿意支持。

中国银行研究院博士后郑忱阳认为，对银行业而言，2020年以来，在疫情冲击和信贷约束背景下，房地产贷款增速持续回落、房地产贷款不良率攀升，银行对房地产市场信心不足，融资积极性有所下降。新规出台后，保障性租赁住房将成银行房地产贷款增量的重要发力点，既符合国家大政方针，又能更好服务人民美好生活需要，是拓展房地产业务的关键突破口。

郑忱阳建议，银行业应综合把握房地产贷款集中制度和保障性租赁住房新政，加大对保障性租赁住房支持力度，严格认定保障性租赁住房项目，切实将资金投向符合要求的保障性租赁住房领域，通过信贷、债券等市场化手段提供金融服务，创新租赁住房ABS、REITs等金融产品，强化数据统计和风险监测，促进金融服务依法合规、风险可控、商业可持续。

在保障性住房领域，一些银行早有布局。去年末，上海举办推进保障性住房建设银企对接会。工商银行、建设银行、交通银行、浦发银行、上海银行、上海农商银行，与上海地产、城投控股、陆家嘴集团、旭辉集团、大华集团、瑞安集团签署了金融支持保障性住房银企战略合作协议。

在保障性租赁住房领域，除了传统信贷支持，一些银行还创新金融服务方式。建设银行是国内最早支持保障性租赁住房建设的金融机构之一。截至去年末，该行授信金额超1000亿元，投放金额超430亿元，惠及400多个保障性租赁住房项目。1月26日，建设银行与保利集团签署发展保障性租赁住房战略合作协议。双方拟共同搭建住房租赁金融合作平台，以私募股权投资基金为载体，广泛吸引社会资本支持保障性租赁住房建设，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式。

“保障性租赁住房发展潜力大。对银行而言，开发商很关键。”前述银行业人士预计，由于保障性租赁住房开发周期长、利润回报相对较低，开发商可能更多是国有企业或转型后的政府融资平台。“有关部门和地方政府的技术操作细节，将影响这一领域的未来发展规模与发展状况。”