从销售为主转向租购并举

中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。

这充分体现了中央近年来对房地产业发展的总体要求，即坚持“房住不炒”一个定位，完善住房保障和住房市场两个体系，落实稳地价、稳房价、稳预期三个着力点，最终实现房地产市场平稳健康发展的目标。会议提出的一个新要求——探索新的发展模式，引起社会广泛关注。

经过城镇住房制度改革后20多年的快速发展，我国住房发展已度过绝对短缺、亟需补充总量欠账的发展阶段，2019年我国城镇居民人均住房建筑面积已达39.8平方米。但是，住房发展中的不充分不平衡问题仍然存在。作为处于经济增长期和人口流入地的大城市，高房价问题突出，普通收入阶层特别是新市民和年轻人通过市场解决住房问题的难度较大。

在这种情况下，探索房地产业新的发展模式，化风险、稳转型、增实力，有利于实现房地产业结构优化调整，有利于更好地满足人民对美好生活的向往，有利于该行业持续对国民经济发展作出贡献。

对于“新的发展模式”，目前有多种理解：一是推进租购并举的发展模式，推动商品房市场和保障房共同发力；二是房地产市场将由增量逐渐转变为增量存量共同发展的模式，尤其是存量市场的发展会提速；三是依赖房价上涨和地价获利的模式将改变，房地产税将持续推进，炒房获利的观念将被扭转。

房地产业探索新的发展模式，有其科学性与必要性。各国经验表明，在城镇化发展的中前期阶段，城镇以空间增量扩张发展为主，房地产业也是以新建商品房提供为主；当城镇化率进入中后期发展阶段，城镇化速度放缓，房地产企业也将从过去以建新房为主，积极转向新增与存量并举，从销售为主转向租售并举，为房地产业发展拓展新的空间。

从世界范围看，目前各国普遍重视住房保障，以此来缓解面临大城市住房可支付性不足的难题。比较典型的国家，如新加坡，大量建设保障性住房，目前居住在政府组屋的新加坡国民占比近八成；又如德国，社会住房政策对于托底保障发挥了重要的作用，一是多渠道提供大量的福利性质的实物社会住房，二是德国联邦、州政府共同对低收入人群发放租房补贴，三是“先存后贷”的住房储蓄模式，实行低于市场平均水平的固定利率帮助低收入家庭购房。

为大力发展住房租赁市场，我国积极出台相关支持政策。此前，国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出：“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，并为发展保障性租赁住房提供了从土地到财税等一系列支持政策。住房和城乡建设部相关负责人不久前也表示，加快发展保障性租赁住房是新阶段住房保障工作的重中之重。

一方面，人口净流入的大城市等可在广泛深入摸底调查的基础上，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标。

目前，上海、广州、深圳计划“十四五”时期新增保障性租赁住房分别为47万套（间）、60万套（间）、40万套（间），均占新增住房供应总量的45%左右。

另一方面，可引导村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等积极发展保障性租赁住房，注重实现职住平衡。

其中，房地产开发企业也应重视政府部门政策趋向，瞄准大城市租赁住房需求量增大的趋势，抓住政策支持力度增大的机遇，积极探索新的房地产经营模式，参与保障性住房建设，增加保障性住房的投资比例，以需求为导向，做优产品、创新服务、完善配套，成为城市健康发展的重要力量。

（作者系中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员）