房企将继续分化 2022改善需求将主导楼市

“如果有适合的项目，适合的价格，还是希望今年有机会实现改善居住。”一直希望能换套大房子的吴女士对2022年的楼市持续保持着关注。而和她一样期待在今年找到置业机会的改善型买家，正成为在销售新组团的小方手中的主力买家。“为了孩子买房，为了给父母买房，改善型置业占比在增多。”2022年楼市开局，一些新的变化在悄然发生。

碧桂园集团总裁莫斌说：“回首不平凡的2021年，房地产行业正进行着新一轮洗牌。2022年，要坚持长期主义，运用归零思维，深化全竞提升, 穿越行业周期，迎来更大发展。”

绿地集团董事长、总裁张玉良则表示，“每一粒熬过冬天的种子，都有一个关于春天的梦想。2022年是实现再出发、焕新生、开新局的关键一年。”

在房企总裁、董事长们的新年致辞中，不约而同描述了2021年的不平凡，认为2022年将进入楼市新阶段，必须要努力突破和超越自我。

跌宕起伏的2021年楼市落下了帷幕，数据显示，广州楼市交出了一份总成绩还不错的答卷。然而楼市走到新的十字路口已成为行业内的共识，2021年酝酿变局的势能在2022年将进一步释放，2022年楼市的走向如何？或许深度剖析数据有助于更理性地看待市场。

数据回看：

2021年“高开低走” 预测2022年“分化回暖”

问及对2021年楼市的感受，不少房企和中介的从业者都对记者用“难”“冷”等词语来形容,然而最终的数据却让很多人感到意外，市场从业者的感受与最终成交数据之间产生强烈的偏差。

网易房产监控阳光家缘数据显示，2021年广州一手住宅网签成交115797套，同比2020年的111534套增加4263套，同比上升3.82%；面积同比上升4.28%。这个成交数字创下了近5年的新高，成为有历史纪录以来的成交亚军，仅次于2016年的127721套。从全国来看，据国家统计局数据，2021年1~11月，商品房销售面积158131万平方米，商品房销售额161667亿元，增长8.5%。据克而瑞推算，预计全年商品房销售规模将再创新高，面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。

可以看到，2021年房地产走出了一条“高开低走”的曲线。上半年，市场成交热度高，下半年市场开始冷静，拿地、融资等更客观理性。易居企业集团CEO丁祖昱认为，房地产市场在2021年有一个明显的转折点，上半年累计操盘金额同比上涨37%，下半年房企销售、融资下滑。这个转折点与行业自身发展阶段不无关系。过去五年，是房地产行业快速发展的五年，开发商的融资、销售、投资规模迅速扩张，过度金融化带来了房价、需求、支付力和供应的透支，调控政策是及时也是必要的。丁祖昱用告别白金时代迈进青铜时代来形容2022年以后的楼市，预计行业规模将回到五年前。

近期进行2022年楼市展望的机构也大多持相似观点。中指院预计，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积下降，投资低速增长”的特点。社科院认为，2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖，预计2022年全国商品住房平均价格变动将在-3%至3%，销售面积变动将在-1%至-5%。目前大部分研究机构都认为2022年房地产销售额会适度下降，但下降幅度预判基本都在10%跌幅线以内。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，2022年广州房地产市场关键词一定是“稳”： “稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标对于上行市场和下行市场都是适用的；二是量价回稳，2021年下半年已经基本探明市场底部，随着政策边际改善，成交量价也将回到一个相对稳定的正常状态。

行业洗牌：

房企继续分化 千亿房企数量未见增长

2022年的变数或还将体现在房企和行业格局上。有房企的负责人对记者表示，2021年在“拿地端、融资端”的大分化，会在2022年直接表现为“销售端”的大分化。克而瑞发布的2021年中国房地产企业销售TOP200数据显示，2021年规模房企销售增速出现负增长。从千亿房企数量来看，2021年全口径千亿房企数量与2020年持平，保持在43家。2021年，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化，行业竞争加剧。其中，行业头部房企继续稳健增长、保持规模优势，TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升9.2%和2.5%，实现规模稳定提升。但TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛均同比降低至200.3亿元和55.1亿元，规模房企分化加剧。

值得关注的是，2021年，多个城市的住宅用地供应完全改变了玩法，改成为集中时段供地。以广州来看，2021年广州全年土地出让金额达到2452亿元。这个金额其实仅次于2020年的成交金额。从地块数量上看，2021年成交的宗数亦是历史第二高，仅次于2020年的146宗。从统计上看，广州2021年广州经营性用地合计供应169宗、成交138宗。

可以看到，三次住宅用地集中出让的活跃程度相当不同。在第二轮、第三轮集中拿地中，多为头部企业。广州房地产市场中，头部企业旗下项目颇为活跃，克而瑞的研究数据显示，越秀地产在2021年12月中旬，就以超过500亿元销售金额成为全广州2021年销售金额最高的房企。预计2022年不少头部企业的销售额还会实现增长，而昔日高负债冲规模房企则会面临业绩收缩，受到三道红线去杠杆的影响，若2021年拿地少，新开工减少，销售也会显著下滑，2022年销售榜单的排名预计会出现更多的变化。

需求变化：

租赁接受度将持续提高

虽然2021年下半年市场出现调整，但在2021年4月买房改善的小姚并不后悔，在她看来，海珠区的价值还没得到完全的释放。目前，核心区和郊区的价值差距增大，购房尽量靠近核心区，已经益发突显其重要性。

和前几年相比，这两年的户型设计可以说“每一厘米都被房企用到尽”。也让刚需和刚改的买家在可以控制总价的前提下，可以有更好的空间利用和选择。有设计师表示，面积段在80~110平方米左右的三房，100-120平方米的四房，成为现在住宅市场上的绝对主流产品。在人口结构和生育政策变化等影响下，从2021年到2022年，市场需求还在持续变化。从市场数据可以看到，刚需当中的租赁占比在上升，同时，改善提升是未来支撑市场的主流。

租房的接受度正在上升。除了国家发展保障性租赁住房政策的支撑，居住观念也在悄然发生变化。数据显示，2021年接受租房的人占比达53%，年轻人租房比例五年增长12%，无房“95后”阶段性租房比例为64%，所以对于“刚需”的考量，要把租房比例去掉。

同时，需求变化显著的是，改善变得全龄化。Z世代、“95后”已经开始有改善购房需求了，新生代为提升生活品质改善，“70、80后”面临家庭居住改善，而“60后”则是养老改善。几类改善需求关注点大相径庭。“95后”关注自己，追求产品漂亮、功能潮流；新生代关注孩子，以满足孩子的需要为主；“70、80后”关注生活；“60后”关注养老，他们需要空间的高效利用，从普通健康设施到智慧养老都是关注的内容。

因此，预计要满足市场需求变化，或会向刚需小型化转变，提高三房占比、三孩户型、养老户型、客餐厨一体化、多卫生间化、衣帽间升级，收纳精细化、精装家居一体化、豪宅酒店化将成为未来产品创新的潮流。此外，风格现代化、主入口功能细分化、运动设施标配化、社区空间老幼化、智能家居概念化也值得参考。