买房遇上楼盘烂尾怎么办

“我们现在最担心开发商资金链断裂，小区停工，导致房子‘烂尾’。如果真到了那一步，我们这些业主该怎么办呀？”自恒大债务危机爆发以来，不少开发商陆续曝出资金状况堪忧、楼盘停工的消息，这让买了期房的业主们心里忐忑不安。

2021年下半年以来，房地产开发商融资环境不再宽松，行业形势严峻，房企如何回笼资金成为一大难题。市值曾达千亿元、以高端品质闻名业界的泰禾集团也出现了债务违约、项目停工现象。不久前，光耀集团发布公告，正式宣布破产，这标志着昔日的百强房企之一将退出历史舞台。购买了这些企业开发项目的业主，有可能会面临楼盘烂尾问题。那么，面对如此困境，他们该如何保障自身权益？

阅瀚律师事务所律师黄祖斌对《中国消费者报》记者表示，房地产作为资金密集型行业，资金是房企的命脉。如果买到房企倒闭或烂尾的房子，购房者一定要冷静。

他进一步表示，楼盘烂尾分两种情形，一种是已经完工的，此时购房者应及时向房管部门咨询是否可以办理房产证。如果购房人已经付清房贷，可以凭相关部门开具的开发商注销证明和购房合同原件等资料，申请办理房产证并取得房屋所有权，房企破产对业主的房屋权利归属不产生影响。

第二种是尚未完工的，这种情况下要弄清楚烂尾楼的产权状况。部分开发商为了获取资金，会把在建房屋抵押给银行，一旦楼盘烂尾或企业破产，此时银行就获得了房子的他项权利，购房者虽然支付了房款，但得到的并不是完整产权。这种情况下，如果购房人尚未付清全部价款，房企也没有转移所有权，说明双方均未履行完毕合同，破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

据记者了解，备受购房人关注的问题是：如果房子烂尾，房贷还需要还吗？对此，黄祖斌特别提醒消费者，从法律关系上来讲，此时必须继续保持还款，因为购房人和银行的债务关系不会因为房子的状态而改变。购房者与开发商是买卖关系，购房者与银行是借贷关系。虽然按揭贷款以购房合同为前提，但是这两种合同是独立的。因为开发商的原因导致交易出现问题，购房人可以追究开发商的责任；但购房人申请贷款后，银行有权要求借款人按时还款，这跟开发商是没有关系的。如果拒绝继续还房贷，购房人要承担跟银行之间的违约责任。不过，购房者如果遇到此类事件，可以先与银行、保险公司进行交涉、协商，由贷款银行出面与开发商沟通，如果烂尾情况是长期性的，也可以向银行申请房贷合同暂停。

遭遇楼盘烂尾，消费者是否可以要求退房呢？从事房产诉讼业务多年的资深律师田叶对《中国消费者报》记者表示，如果遭遇“烂尾”危机，购房人千万不要一时冲动，根据合同将房子退给开发商。因为，此时开发商手里已经没有资金，退房以后，购房者也拿不到购房款，只能拿到收据或欠条，而购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后资不抵债，不得不宣布破产清算，其资产将被法院拍卖。根据《破产法》偿债先后的规定，购房人比一般债主更容易得到开发商的补偿款。如果选择了退房，那么消费者就变成了开发商的债主，补偿顺序在购房人之后。

面对严峻的市场形势，消费者购房须谨慎。如何才能避开烂尾楼呢？业内专家建议，最好购买现房，或者主体结构快完工的准现房，虽然价格可能贵一点，但是更有保障。如果购买期房，就要查看项目的五证，只有拿到预售证的房子才可以对外销售。此外，消费者对开发商要有全面的认识，需要关注的指标是开发商的销售收入、负债率、品牌影响力、以往项目运作情况等，还可以查查房企是否有过多的经济诉讼案件，这些信息都能从公开的渠道获得。