美国抵押贷款申请活动指数同比下降66.9% 专家称美国房地产或已步入衰退

北京时间12月7日晚，MBA（美国抵押贷款银行家协会）公布数据显示，截至12月2日当周，美国MBA抵押贷款申请活动指数环比下降1.9%，同比下降66.9%。从分项指数看，购买指数环比下降3.0%，同比下降40.6%；再融资指数环比小幅回升4.7%，但同比下降86.4%，仍处于近二十年来低位。业内人士认为，抵押贷款申请和再融资活动的不断下滑，反映出美国房地产市场景气度日趋低迷。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示，在美国通胀周期中，美联储持续的加息动作传导至房地产市场贷款利率之上，导致其不断攀高。在此影响下，美国房地产市场表现出新房、二手房需求下调，整体挂牌成交周期拖长的现象。

在美联储年内激进加息下，美国住房抵押贷款利率快速攀升。以30年期抵押贷款固定利率为例，Wind数据显示，在11月10日当周，该项利率冲破“7%”关口，录得7.08%，创2002年3月份以来最高值，随后在美联储放缓加息预期下有所回落。不过截至12月1日当周，该项利率仍录得6.49%高位，年内涨幅达108.7%。

上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇对《证券日报》记者分析称，2022年之前的两年，美国宽松的货币财政刺激使得房地产市场走高，而随后美联储开启快速加息进程，增加了购房居民和房地产企业的资金成本，不利于美国房地产行业。从数据角度看，也体现在美国房地产市场开工、销售、贷款等指标的持续下滑。

从最关键的销售指标看，NAR（美国房地产经纪人协会）于11月30日公布的数据显示，10月份美国成屋签约销售指数环比下降4.6%，在过去10个月中有9个月出现环比下滑，同比下降幅度更是高达36.7%。

此外，美国房地产经纪公司Redfin在12月1日发布的最新报告显示，美国居民的购房意愿也在走弱。截至11月27日当周，经纪人带看房活动年内下降53%。网络上“待售房屋”的搜索数量同比下降幅度也达到40%。

“美国房地产市场快速降温并已步入衰退，利率飙升导致购房需求快速下降，进而引发房价急转直下，住宅投资对于美国经济拖累也在加深”，中信证券首席经济学家明明表示，美国房地产市场将从数量以及价格两个层面拖累美国经济增长。一方面，房屋销售逆风会传导至住宅投资与开工规模，导致大宗商品以及耐用品等消费品的需求下降，同时也会导致房地产相关行业，比如，金融、房地产经纪、建筑业等的景气度下行，进而对美国经济活动产生较大影响；另一方面，销售惨淡会滞后性地推动房价下跌，进而通过压缩房屋资产净值、提高借贷限制以及引发止赎等方式恶化居民资产负债表，减少居民消费。同时房价下降也会提升信贷市场的金融风险，影响经济的稳定性。

近日，有越来越多的华尔街机构就美国房地产市场发出警告，比如，摩根士丹利认为，美国房价才刚开始调整，美国房价到2024年底将由峰值下滑约10%。

北京看懂研究院研究员陈佳对《证券日报》记者表示，美国房地产行业的风险度持续攀升，叠加美国金融体系内在的结构性问题，美国经济衰退的风险也在日益加大。部分华尔街机构甚至预测，在未来12个月内美国即有出现衰退的概率。