借贷成本高涨 美国房地产市场明显受冲击

高通胀抑制了美国居民实际购买能力，美联储激进加息又大幅提高了借贷成本，多种因素作用下，美国房地产市场面临冲击。

近期数据显示，美国房地产市场借贷活跃度、成屋销售量都出现了下降。8月10日（当地时间，下同），美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布8月5日当周数据，当周购房抵押贷款申请人数环比下降1%，同比下降19%，维持下行态势。作为房地产市场的重要指标，贷款申请量下跌反映出市场活跃度较低。

“即便就业市场紧俏，购房市场还是继续表现低迷。过去的六周中，有五周活跃度都在降低。在购房成本飙升，公众对未来经济看衰的情况下，大部分购房者都选择了观望。”MBA经济及行业策略副总裁乔尔·坎（Joel Kan）说。

根据美国房地产经纪人协会（NAR）最新数据，全美成屋销售量同比下滑的趋势已经持续了较长时间，从2021年8月份开始持续负增长，2022年6月份更是出现了两位数的同比下降，达到-14.2%，当月成屋销售量创出两年新低。

美联储激进加息以期遏制通胀，持续攀升的政策利率向房贷传导，陡升的成本不断侵蚀着购房者的购买能力。

Wind资讯数据显示，美国30年期抵押贷款固定利率从2022年初至7月末已经上涨超过64%。而MBA预测2022年美国抵押贷款借贷总量将下降18%。

“美国经济可能在2023年上半年步入衰退，那么后续的借贷活动将进一步受到抑制。”MBA商业地产研究副总裁杰米（Jamie Woodwell）表示。

伴随借贷走低，8月8日，房利美最新数据显示，美国房屋购买情绪指数在7月份下降2个点达到62.8，是2011年来最低水平。调研对象普遍对当前的购房及售房环境持悲观态度，仅有17%的受访者认为当前适宜购房，卖房意愿也持续下降。

NAR旗下网站Realtor.com发布的报告也显示，7月份，美国活跃挂牌房屋库存同比增长30.7%，创历史最高值。待售房屋库存同比增长3.5%，为2019年9月份以来首次增长，业内人士认为，购房需求下滑也是导致待售房屋库存增长的重要原因。

房地产市场表现不佳，导致美国第二季度GDP环比出现负增长，有可能继续拖累经济。“房地产投资增速回落是拖累二季度GDP增长的重要原因，房地产直接投资占美国GDP的比重不到5%，但增速大幅回落至-14%，同时商业建筑增速也回落至-11.7%，共计拖累GDP增长1个百分点。”东北证券认为，在高利率、需求回落和建筑商信心回落的背景下，预计房地产投资可能持续影响GDP增速。