聚焦创新 商业地产有了“流量密码”

商业地产最近很是热闹。华润置地深圳大区官微近日表示将打造全国首个创新型市集购物中心—万象食家；杭州城西古翠路地铁站旁的华商超市地块准备进行城市更新，将新建一座大型综合体；三亚正在引进香港太古里、华润超级万象城、北京华联SKP、上海百联等高端购物商业综合体。

面临新冠肺炎疫情等不确定因素，商业地产企业迎难而上，聚焦创新，积极探寻符合自身特色的“流量密码”。相关财报显示，去年以来，仍有不少头部商场销售额实现新提升。此外，还有不少企业纷纷布局轻资产模式，并开设创新型商场等，以期获得新发展。

多数商场销售额提升

去年，尽管受到新冠肺炎疫情影响，但行业企业似乎活得还不错。根据零售圈发布的《2021商业地产白皮书》显示，2021年，近九成头部商场销售额提升。

从企业表现来看，华润置地2021年收入2121.1亿元，同比增长18.1%。集团旗下购物中心零售额1072亿元，同比增长45%；租金收入139亿元，同比增长38.1%；出租率97.0%，同比增加2.3%。

新城控股2021年商业运营业务保持快速增长。期间，吾悦广场实现商业运营总收入86.39亿元，包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收，同比增长51%。截至报告期末，新城控股在全国135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，平均出租率达97.63%。

恒隆地产2021年营业收入103.21亿港元，同比上升15%。恒隆地产方面表示，受内地高端商场的强劲表现带动，恒隆地产及恒隆集团的整体租赁收入分别大幅攀升16%及15%。撇除先后于2020年11月及2021年3月开业的武汉恒隆广场的办公楼及商场的租金贡献，恒隆地产及恒隆集团的收入按年分别增加19%和18%。

不过，也有头部企业在营收方面出现失利。数据显示，2021年，大悦城地产营业收入123.13亿元，同比下降12.7%。2019年大悦城控股旗下购物中心的平均出租率为97%，2020年为93.9%，2021年为94.3%，出租率还远未恢复至疫情前的水平。相较之下，龙湖集团、新城控股等公司旗下的购物中心虽未完全恢复疫情前的出租率，但2021年的平均出租率都超过了97%。

此外，从市场投资情况来看，零售地产表现仍亮眼。据仲量联行近日发布的市场报告显示，一季度亚太区商业地产投资持续上涨，直接投资金额达408亿美元，同比增长高达20%。从交易资产的类别来看，零售地产投资增幅最大，同比上涨39%。

布局轻资产等动作频频

聚焦新市场、轻资产、高端化……企业有不少动作。

快速布局新市场。数据显示，2021年万达广场新增51个，且2022年仍保持较大的开业规模，拟开约49家新商场；2021年，新城控股在全国20余城开出30座吾悦广场。据新城控股披露，2022年将再开25座吾悦广场，实现商业运营总收入105亿元。2021年，华润置地新开业9座购物中心，新增获取购物中心项目12个。截至2021年底，在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个。

同时，轻资产模式成为“香饽饽”。今年以来，万达通过与其他房企合作或接收其他房企商业项目运营权等方式，先后与天元集团、鑫苑集团、建业集团进行合作，并以轻资产方式接连拿下北京SOLANA蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。

龙湖集团也在2021年3月宣布全面启动轻资产模式，首个轻资产项目武汉范湖里特色商业街于2021年9月30日开业。2022年，龙湖集团还有五个轻资产项目将落地。

中原地产上海首席分析师卢文曦告诉中国商报记者，商业地产企业的收入主要依靠收租，在重资产模式下，企业回笼资金速度慢，资金压力较大。这也是轻资产模式为何“吃香”的原因。

“轻资产模式有助于降低重资产导向，背后是成本的考虑。企业规模做到一定程度的时候，成本压力是非常大的，输出管理优势比传统的直接‘造’商场的模式更加有利，是企业在不断减负的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国商报记者。

此外，商业地产企业还在高端化方向持续发力。“受疫情影响，出国出境受阻，高端消费持续回流，国内高端商业地产的高端消费品生意得以大幅提振。”恒隆地产方面告诉记者。

恒隆地产方面继续表示，恒隆紧随内地高端消费市场，从硬件到软件及服务等全面进行优化，持续引领高端生活方式，不断对现有项目进行业态升级，丰富品牌组合和商场业态，在目标城市大力推动“首店经济”，并致力于开拓新业务板块，以迎合日益变化的市场需求。2021年恒隆旗下所有内地高端商场的收入均录得双位数增长。高端产品零售市场全年维持稳健表现，租户销售额亦按年增长33%至89%不等。

华润万象生活在营的重奢购物中心达到8个，排名行业第一，零售额同比增长39.7%。2021年，旗下重奢商场业绩也相当亮眼，其中，深圳万象城2021年销售额超130亿元。商场品牌积极调整升级，全年引进33家首店，凸显高端的品牌阵容。

“收租王”们创新引流

不可否认，疫情对商业地产造成了一定冲击。卢文曦告诉记者，疫情对实体商业影响尤其大，顾客进不到商场里去，商场吸引不到客户，就没有收入，也就没办法维持正常运作。

对此，商业地产企业也在纷纷自救，开设创新型商场，吸引客流。2021年，华润置地首个主打“都市美学”概念购物中心——深圳万象前海开业。商场由盒子mall+退台式下沉街区商业构成，其中，以前海命名的建筑艺术品“前海之翼”、绿色休闲下沉广场“微风峡谷”、片山正通设计的三大垂直空间、场内众多的特色艺术空间带来独特体验。同时引入轻奢时装、先锋独立设计师品牌、集合店、美学生活方式品牌、高端餐饮等超220家品牌。

新城控股吾悦广场持续深化“一店一策”，以“在地思维”打造个性化空间场景，实施个性化、差异化定位，找准项目市场空间。如沈阳沈北吾悦广场是新城首个MALL+X创新试点项目，通过“运动+社交”新模式打造主题跨界业态；南京建邺吾悦广场是新城商业全新商业A+旗舰级商业综合体，围绕“品质、时尚、社交”三大关键词，打造 7x24h的全天时理想生活圈，并成为国内首个打造贯穿内外的秦淮水岸沉浸式互动空间的商业体。

元宇宙与消费场景结合，也激发出购物新体验和商业新价值。以广州悦汇城为例，其在周年庆期间已经落地华南地区首个AR世界实景应用小程序 “AR Show”。基于商汤科技 SenseMARS 火星混合现实平台，“元宇宙”超现实感的互动体验从空中盘旋的巨大冰龙、梦幻逼真的冰雪城堡、晶莹可爱的动物冰雕，再到AR红包雨、AR集图打卡等有奖互动……这种新商业模式和零售体验的融入，不仅创造了一场充分奇幻氛围的购物之旅，也为AR商业价值开辟了新路径。

此外，央地促消费政策频频推出，也助力商业地产市场加速恢复。近期，中央部署促消费措施，从供需两端促消费。4月以来，国务院多个会议强调促消费、4月底专门出台促消费相关意见。需求端上，包括发放消费券、消费补贴，以及稳就业、增加收入提高消费能力等；供给端上，包括尽可能降低疫情对线下活动影响、专项债支持消费基建等。

从地方层面看，4月初至5月下旬至少有16个省份27个相关地区出台促消费措施，计划投入超50亿元资金用于发放消费券、购物补贴等，消费券实际补贴力度或在10%左右。

“疫情之下，‘收租王’确实不好当。”卢文曦认为，待市场恢复后，原先收入好的商场可能情况会好转，但原先收入情况不太好的商场也不见得会迎来报复性消费，还是得看商场自身的实力如何。