淮海青年城的凤凰涅槃

没想到淮海青年城会在江苏淮安掀起巨大波澜。怎么维护400余户业主的利益？怎么维护材料供应商、施工队（农民工）的利益？如何兑现800余人几千万的集资款？每个焦点都有可能成为炸点，每个焦点都考验着江苏省淮安经济技术开发区法院的执行工作水平。

但令人欣喜的是，金秋季节，记者再次走进淮海青年城，却看到一个和谐之城，一个幸福之城。

■梦想家园成了“烂尾楼”

淮河从淮安市穿城而过。“走千走万，不如淮河两岸。”这是淮河儿女对自己家乡的赞誉和对美好生活的生动写照。

淮海青年城（以下简称青年城）位于淮安经济技术开发区，离贯穿东西市区的翔宇大道仅900米，上了翔宇大道高架15分钟就可以到达淮安高铁站，向西20分钟可到市中心，步行15分钟可以看到里运河。小区周边有新区实验学校等学校，有淮安市第四人民医院，还有众多的银行和美食、休闲店。

“这真是我们青年人向往的地方。”2015年大学毕业刚落户淮安的小刘看到青年城这个楼盘，就认定这是真正属于青年人的天地，是自己心中理想的家园。小刘的父母帮小刘凑齐了40多万元的首付款，小刘咬咬牙，又贷了30多万元，在青年城订购了一套130平方米的房子。他和家人商议好小孩子住哪个房间，自己和妻子住在哪个房间，老人住哪个房间。他带着家人常到未来的新家去看，看着新家一天天“长高”，心里十分高兴。

慢慢地，小刘发现楼盘建设速度放慢了，工地上进出的车辆越来越少，施工的工人也是一天天减少，没看到规划中的大树移栽进来，也没有看到图纸上的花园建起来，却看到逐渐长高的杂草，还不时可以看到野兔出没。他对小区由憧憬变成了失望，此时，小区9栋楼主体建设虽已完成，但配套设施还不到位，水、电、气、通讯、道路均未建好，绿化更是一团糟。站在瑟瑟的寒风中，小刘不停地颤抖。他的妻子有些不敢相信眼前的事实，趴在他身上伤心地哭起来。

青年城项目分两期开发，一期用地42.65亩，建设住宅楼13栋。在青年城一期，像小刘这样的购房户有423户。他们四处打听到底发生了什么事情，一次次与开发商交涉，得到的消息让他们有五雷轰顶之感。

青年城项目由在淮安开发区登记设立的新联置业公司开发。2018年，重庆某房地产开发有限公司（以下简称A公司）通过购买股份成为了新联置业的股东。就在第二年，A公司因涉嫌非法吸收公众存款被重庆市合川区公安局立案侦查。由于A公司将非法吸收的公众存款7850万元汇入新联置业，用于支付股权转让款和项目开发费用，2017年1月，青年城项目土地被查封，工程停摆。

当发现自己预想的美好生活可能成为泡影，家里的积蓄也可能化为乌有，购房者由绝望变为愤怒。132户群众迅速“抢房”，搬进了还没有完全建好的房子。入住者进进出出都要踩在泥洼里，更让人担忧的是用电靠拉临时电线解决，存在严重的安全隐患。恶劣的环境让业主们情绪更加急躁，业主们抱团建立了微信群，到处上访。

材料供应商、施工单位听说青年城项目被重庆警方查封，纷纷到淮安经济技术开发区法院起诉，要求新联置业偿还尚欠的材料款、工程款，2018年起诉新联置业的案件数月内激增到211件。其中，某丝织公司在债权得到确认后，立即又向法院申请对新联置业进行破产清算。

各种矛盾聚焦，业主们哀叹：我们心中的黄金楼成了烂尾楼。它是否还要烂下去？它要烂到何时？

■把脉找出“痛点和堵点”

2018年12月20日，接到函件和十几册的卷宗材料后，执行局局长王海忠敏锐地认识到该案的复杂性和紧迫性，他加班加点研究案卷，梳理痛点和堵点，案件脉络渐渐清晰：2011年，新联置业获得约92.45亩土地使用权。2014年，新联置业原三名股东与A公司签订股权转让协议，约定A公司购买其持有的新联置业股权，股权转让款由A公司支付到新联置业账户，再由新联置业支付给原股东。因A公司所支付的股权转让款是非法吸收公众存款所得，故重庆市合川区人民法院判决向新联置业追缴赃款7850万元，导致新联置业土地被查封。2017年12月，合川区法院对A公司案件审理后作出判决，认定A公司犯非法吸收公众存款罪成立，并致函淮安市经济技术开发区人民法院要求协助执行，将青年城项目土地拍卖，得款后转给合川区，用于退赔非法集资案款。

重庆受害者的利益要维护，淮安购房者的利益要维护，材料商、施工队（农民工）的利益要维护，三大焦点聚集、激化。如何抓住主要焦点化解矛盾？这考验着开发区法院。

昆山市某丝织有限公司（以下简称昆山纺织）对新联置业享有债权2600余万元，其债权在法院判决后进入执行程序。得知青年城项目土地被封，昆山纺织即申请对新联置业进行破产清算。

昆山纺织的申请对新联置业可谓雪上加霜。

■鱼和熊掌都要兼得

号准脉后，如何开出管用的“方”？

开发区法院院长薛兵组织相关人员多次召开会议讨论，对新联置业的情况进行全面分析：如果按照合川区法院要求，对被该院查封的土地进行拍卖，能拍到数千万元，可以偿还重庆800余受害人的损失，但将没有余钱偿还青年城项目400余户业主的损失，也没有钱偿还材料供应商和施工队（农民工）的损失。三大利益，只维护了一个，不是上策。

如果将合川区法院的执行案改为破产案，即“执改破”，至少可均衡地维护三方的利益。这块地的价值也在上升，如果有新的开发商来接盘开发，三方的损失都会降到最小。

从民生优先的理念出发，2018年12月20日，开发区法院裁定受理昆山纺织申请，新联置业进入破产清算程序。

管理人经过审计、评估、债权统计，得出的结论是，新联置业欠债为2.8亿元，二期49.8亩土地总价值1.98亿元。从账面上看，新联置业显然资不抵债。

开发区法院认为，如果单独将二期工程的土地拍卖，进行破产清算，所得款项是不能保障三方利益的。再考虑到资产变现过程中的降价可能、需缴纳的税费等，单独拍卖后的得款在清偿完优先债权之后，普通债权的受偿比例极低。由此，开发区法院依照申请，裁定对新联置业进行破产重整。

2020年6月19日，在合川区公安局对青年城项目土地查封到期后，合川区法院对该土地二次查封。开发区法院2020年10月20日向重庆市第一中级人民法院发函，请求重庆一中院予以协调。重庆一中院指令合川区法院再次派人来开发区法院协调。

开发区法院法官张大鹏向合川区政府“处非办”及法院的负责同志认真分析利弊，认为按照破产程序处理，前景可观，不但淮安500余名债权人利益能得到保障，重庆800余名受害人利益也能得到保障，因为重庆群众的利益是列在优先债权中保障的。合川区办事人员静静地听完法官的介绍，感慨地说：“当初得知你们对我们的执行方案提出异议，我们很担心这个案件执行受阻，但现在认真看过、听过你们的工作，感受到你们的方案是在研判实际情况基础上所做出的更好的选择。”2020年11月22日，合川区法院对青年城项目的土地实行解封。

破产重整的消息传出后，了解到青年城项目的具体情况，特别是当地政府和法院为青年城项目的付出，十几家企业感受到当地政府和法院的诚意，表达愿意来投资重整新联置业公司的项目，7家企业参与重整投标，其中江苏省亿力房地产有限责任公司（以下简称亿力公司）给出的条件最优厚：出资2.8亿元，买断新联置业股权及全部债务，然后进行淮海青年城项目二期开发。

A公司得知这一情况后，主动与亿力公司取得联系，双方达成了合作意向。亿力集团与A公司达成股权转让协议，收购新联置业全部股权。协议签订后，亿力公司第二天就将7850万元打入重庆“处非办”账户上，保障了重庆800余名被害人的利益。同时，亿力公司还提供了资金作为担保，足额覆盖全部的债权。

进入破产清算程序后，开发区法院感到当前最迫切的是要解决已经入住的百余户业主用电的难题。而“配表送电”从计划批准、核图上网到推闸送电，要经过20多个工序。法院从破产基金中提出5万元，向开发区财政借资200万元，管理人垫资10万余元，破产管理人江苏昊震翰律师事务所先后派出十余名律师协助施工，供电职工挖坑埋线，一户户登记造册，电线到户，户户试电试压，顶风冒雪突击23天，终于在2019年除夕前完成全小区通电。供电局有关负责人说，这样的工程，一般至少要半年时间，这次施工只用了23天，在淮安还是第一次。亮起来的灯，温暖了业主的心，万家灯火中，业主们体会到了家的感觉。

电的问题解决后，小区道路、水、气、网线的继续建设问题立刻列入日程。

■府院联动显威力

“这个项目太复杂啦，工作像滚雪球一样，越滚越多。”张大鹏有头皮发麻的感觉，“仅靠法院单打独斗肯定不行，必须建立府院联动机制。”

在开发区法院的协调下，开发区党工委很快与法院建立了“党委领导、政府协调、法院主审、管理人主办”的府院联动机制，由管理人列出问题清单，由法院统筹，报政府协调各部门参与解决，所有工作都排出进度表、时间节点，交纪委监委督办。

法院与管理人分析，原施工单位继续施工是最合适的，工钱方便清算，对小区情况也比较熟悉。原施工单位带头人却有些为难，他把工人都请了过来。大家聚在一起，听法官解释：青年城项目还有49.8亩地在，你们现在开始的续建工作，费用算共益债务，依法可以随时偿还。再者，你们把一期建好了，二期的那块地还会升值，还款更有希望。虽然老工程款暂时拿不到，继续施工还要自己垫钱，但是面对法官真挚的眼神，工人们达成了一致意见：“我们本来也不想干半截子工程，既然法官说的这么明白，我们就继续干！”原施工单位垫资1000余万元开始施工。道路修好了，水气接通了，网线也布起来了，业主的生活更加舒适了。

子女上学问题和产权证问题是业主们关心的又一大焦点，怎么办？问题楼盘处置工作领导小组经研究决定，凡是持有青年城项目购房合同的住户，即认定其子女具有在新区实验小学上学的资格。针对青年城的特殊情况，领导小组决定“容缺验收”——即在保证房屋安全的基础上，请规划、质检部门进行先行验收、逐步补齐、办证交房。开发区法院与区住建局联系，请住建局安排有关部门前来检查，按房屋验收的标准一一检查，发现问题立即整改。管理人则向原来的开发商、施工队收集施工文件，为检查验收备好材料。开发区住建局“验收”后，破产管理人江苏昊震翰律师事务所与法院一道，征求每一位业主意见：是否同意容缺验收、容缺交房、容缺办证？400余购房户全部同意，并一一签字。历时4年之久的烂尾工程于2020年11月23日正式办理产权证书，业主顾某作为第一批购房业主，在第一时间拿到了不动产证。这名30多岁的汉子，当场流下了眼泪。

其间，各项工作紧锣密鼓地进行时，有业主仍然去开发区信访办上访。副院长王惠芹拿出工作记事本，把法院做的工作一件一件指给他看，并说上访一次，法院就得放下工作来接待一次，撰写报告并汇报一次……那位上访业主连连道歉，表示不再上访了，还要回去做大家的工作，让业主都不要上访。法院安排管理人每月在小区公示栏、业主微信群发布公告，告知本月要做的工作及进度。随着工作的深入开展，上访信访事件逐渐减少。

解决民生问题的同时，案件的办理也在紧张地进行中。青年城项目还有二期工程用地49.8亩，这块地能卖出多少钱，决定此案是否能取得圆满解决。

2021年5月27日，重庆A公司与亿力公司签订股权转让协议并实际履行，重庆A公司将其新联置业的股权全部转让给亿力公司，亿力公司成为新联置业的新股东。6月1日，青年城二期项目正式动工。青年城问题楼盘实现了三个“百分百”：购房业主百分百拿到不动产证；债权人债权百分百清偿；购房业主应得的违约金百分百支付。如今，青年城搬进了越来越多的住户，笑容重新出现在业主们的脸上，“相信党、相信政府、相信法律”已经成为他们的共识。