两个回暖指标 一个积极信号

写字楼和购物中心的供需冷暖，是观察城市活力的一个重要指标。CBRE世邦魏理仕刚刚发布的《2020年上海房地产市场回顾及2021年展望》显示，优质写字楼市场超预期回暖，商场去年末空置率已回落至疫情前水平，释放出积极的信号。

这两个重要物理空间的指标为何能在疫情特殊年份快速回暖？分析人士认为，金融、TMT、消费是上海写字楼市场主力需求行业，总部型经济的聚拢以及合理的租金水平助力市场超预期回暖。而在商场方面，零售市场国际服饰品牌积极布局，新消费迸发出强劲的增长势能，为市场“腾笼换鸟”起到了关键作用

新一轮办公需求已启动

随着一系列政策措施的推进落实和叠加发力，不断优化的营商环境持续吸引着国内外优质产业投资上海。百度飞桨赋能中心、华为“鲲鹏+昇腾”创新中心、科思创全球总部、联合利华人工智能创新中心、西门子医疗上海实验室诊断创新基地……一大批重大项目纷纷落沪。

反映在写字楼的租赁数据上，上海优质写字楼市场超预期回暖。来自世邦魏理仕的报告显示，纵观全年，金融业、TMT(科技、媒体、通信)、消费品制造业，专业服务以及医药和生命科学五大领域为主力需求行业来源，需求份额分别为19%、16%、14%、11%及10%。

从区域市场来看，总部型企业、制造业租户普遍倾向于选择供应充足、租金具有竞争力的新兴商务区。而北外滩、外滩和黄浦滨江等滨江区域则凭借良好的楼宇品质和紧邻核心商务区的区位优势，成为金融业、TMT和专业服务业主力青睐的区域。上海优质写字楼市场的不断拓宽和成熟，叠加政府和业主多元化的补贴措施、灵活的招商策略，将进一步助力多点化产业集聚发展，提升租户粘性。

数据显示，2020年，上海写字楼市场因部分新项目延后交付，仅录得约68万平方米的新增供应，同比减少32%。不过，下半年市场快速复苏，需求增长超预期，新入市楼宇激活大面积租赁需求，全年净吸纳量录得49.4万平方米，同比提升67%。

展望2021年，上海写字楼市场计划入市项目近140万平方米。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越表示，随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步对外开放的红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已然启动，预计2021年上海写字楼租赁需求将延续稳健复苏的表现。

在商务园区市场方面，世邦魏理仕商务园区负责人丁竹君表示，未来一年，商务园区市场预计有超过80万平方米的新增供应交付。近日发布的上海“十四五”规划建议中特别提出“3+6”产业布局，即上海将推动集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业规模翻倍，加快发展电子信息、汽车、高端装备、先进材料、生命健康、时尚消费品六大重点产业。丁竹君判断，随着经济态势与营商环境逐步转好，相关产业的高速发展将为商务园区市场增添多元活力，注入强大动能。

新零售催生新消费

岁末年初，上海一批“首店”起步。去年12月2日，法国第一高端餐饮品牌雷诺特中国首店入驻上海新天地，带来一曲甜蜜的法式恋歌；1月23日，同样是在新天地，“三熹玉”上海首店、中国最大旗舰店开业，这个在第一届进博会上首秀的品牌，快速进入了上海市场……

《报告》显示，伴随着上海去年下半年消费氛围持续回暖，品牌租赁活动逐渐活跃，到去年底，本市零售市场年末空置率回落至疫情前水平。

空置率的回落，与上海首店经济以及新业态的爆发紧密相关。以餐饮业为例，上海在疫情大考中完成调整优化与品牌焕新，以火锅为首的中餐，以及资本青睐的咖啡茶饮扩张最为活跃；而在服饰业态中，运动与奢侈品牌继续看好上海零售市场，始祖鸟分别在浦西与浦东开出阿尔法中心店与始祖鸟之家旗舰店，Goyard上海第二家店选址国金中心，新进小众品牌如GCDS、ADLV、Stussy等纷纷在核心商圈落地。

值得一提的是，新兴业态为商业增添多元化因素。以美妆为例，包括wow colour等国潮美妆买手店，雅萌、Refa等美容仪新品牌的加入，都能够刺激市场活力。据商业地产分析机构睿意德观察，这些新生代美妆店中，出现了许多新品牌，装的是和老牌展品柜里重复度极低的消费新选择，多而广的新品牌、小众品牌，为美妆消费个性化提供了强有力支撑。此外，新能源汽车、新型照相馆持续布局，沉浸式剧场成体验业态新选择，这些都催生了新消费。

“全球来看，中国已然成为第一个在新冠疫情影响下恢复经济增长的国家，上海凭借强韧的消费活力，始终是国外品牌进驻中国市场的第一站。”世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部负责人希诺认为，展望2021年，将有超百万新增供应涌入非核心商圈，部分项目因疫情影响将开业时间推迟，相对延长的筹备期，为开发商提供了打造特色商业的更多可能。（记者 徐晶卉）