北京零售物业投资意愿复苏 国内险资和外资活跃

近日，CBRE世邦魏理仕发布了《2021年二季度北京房地产市场回顾及展望》（以下简称报告）。报告显示，新开零售物业促进了新兴商务区配套的成熟与传统零售的回暖，目前区域型购物中心出租率有所回升。

区域型购物中心出租率回升

世邦魏理仕的报告显示，今年二季度，北京房地产市场全面复苏。其中，在优质零售物业市场，新开零售物业带动新兴商务区配套的成熟与传统零售的回暖，区域型购物中心出租率回升。

今年二季度，位于北京新兴商务区丽泽的首创龙湖丽泽天街和位于通州的北投爱琴海购物公园相继入市，共为市场新增17.5万平方米的商业面积。入驻丽泽天街的品牌大多布局有特殊产品线或带有场景概念的门店；北投爱琴海的区域首店占比超过了50%，引入了大批潮牌、萌宠、电玩以及设计集合店。

本季度整体新租需求继续回暖，高流量的餐饮店、新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放，儿童及亲子业态（包括教育培训、儿童娱乐及服务等）季内表现活跃。传统零售拓店需求有明显回暖，其中户外运动品牌继续进驻核心商圈优质项目，Spyder、Outdoor都有开店，匡威在北京apm即将开出全国首家品牌体验中心，李宁、FILA也在继续布局；国内潮流服饰品牌如The Sealife、Blue Erdos、Cara Blue和Initial季内也有新店开出。

区域型购物中心客流量和出租率都在迅速回升，带动整体市场空置率环比下降1.9%，达到了8.5%。其中位于北京清河区域的万象汇对品牌和业态分布进行调整，注入年轻化的元素，因此达到满租状态。随着零售业态销售表现的复苏，整体购物中心首层租金报价同样本比环比上涨0.1%，达到了每天每平方米35.9元。

世邦魏理仕的统计数据显示，未来六个月北京有七个共计体量43.6万平方米的购物中心计划开业，且均分布在非集中商圈。随着商场客流进一步提升，预计租金会小幅回升。

“本季度新开业项目分别位于丽泽和通州两大新兴商务区。区域近年交付的大量办公项目，为购物中心提供了消费需求和商务型消费场景支撑。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋海燕表示，“新项目在满足商务配套需求的同时，引入了大批具有潮流属性的商户，还为年轻人提供了就近打卡和社交的场所，为新兴区域发展注入了活力。”

国内险资和外资格外活跃

2021年二季度，北京物业投资市场共达成七笔大宗交易，交易总额达209.4亿元，环比大致持平。有三宗40亿元以上的超大体量交易，其中CBD录得北京2019年以来单体金额最大的交易。

根据世邦魏理仕的报告，办公物业类的交易额占总交易额的54%，其中核心、新兴商务区和商务园区均有成交，体现买家对整体办公资产以及当地区位价值长期成长性的信心。而零售物业资产的流动性进一步释放，占总交易额的19%。随着新冠肺炎疫情得到有效控制后国内零售活动的正常化，品牌拓店意向的改善，以及国内消费潜力的释放，零售物业资产的投资吸引力逐渐恢复。

具有融资成本优势的大型国内险资是本季度最活跃的买家之一，例如和谐健康保险完成了季内最大单体交易，平安收购含有北京来福士广场的凯德资产包，两项北京物业均有稳定的租金收入。境外资本则是另一个积极的买家类型，例如，博枫购入了含北京悦荟广场在内的资产包。境外投资者在资产包交易的丰富经验，以及北京物业在市场中的号召力，都对所属资产包的交易达成起到了明显的推动作用。

受新冠肺炎疫情影响，实物零售进一步转向线上。今年各个机构发布的最新预测普遍调高了未来线上零售的占比，麦肯锡和摩根都预测中国到2030年的线上占比将达到45%-50%。而之前行业普遍预测的占比数字仅为30%。与此同时，随着大量包括购物中心在内的商业体投入市场，国内商业地产市场出现供大于求的局面，尤其是一线城市， 商业地产竞争越来越激烈。在这种态势下，为何还有很多投资者活跃在北京市场？

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天告诉中国商报记者，从最近半年的新店开业情况可以看出一些新趋势，一方面，传统实物销售越来越多地转向线上，但另一方面，一些纯线上零售也越来越频繁地走向线下开店或开展体验性活动，这反而给实体零售带导入了新的流量，线上线下形成了互相融合和促进的关系。另外，去年零售物业是受到冲击比较严重的业态，一些在规模和实力上受到限制的零售商撤出市场，反而给市场带来了更多可租性面积以及更多机会，一些新品牌和创业型零售商因此获得了进入市场的新机会。“这对于实体零售市场来说，反而是一种利好。”