发展住房租赁控“三高”

房地产行业正经历深度调整和变革。长期以来，高杠杆、高负债、高周转开发带来高风险，这种模式难以为继。“房住不炒”、房地产金融调控、我国住房总体告别短缺等大背景之下，房地产行业遍地黄金的时代结束了。对于房企而言，需紧跟国家未来发展规划，寻求转型发展新增长点。进入住房租赁领域，发展保障性租赁住房，或可成为房企转型发展的重要方向。

住房租赁领域是新机遇，首先因为我国住房租赁市场需求广阔。第七次人口普查数据显示，2020年全国流动人口为3.76亿人。绝大多数流动人口通过租房解决居住问题。以浙江省为例，2020年流动人口中95%以上靠租房。城镇化率继续提升的过程中，还将有大量人口从农村走向城市，住房是首要问题，新市民、青年人渴求通过租赁解决居住问题。此外，我国每年有规模庞大的新就业大学毕业生，2021年应届毕业生就达909万，刚刚步入社会的他们需要租房安身。这两个群体汇成了庞大的租房需求。统计表明，北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，租房人口占常住人口比例已达40%以上。

住房租赁成为房企转型重要方向，还在于这将是未来发展重点。一改过去重购轻租，住房租赁越来越凸显其重要性。2020年年底的中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。政策把发展住房租赁提到前所未有的高度。今年7月，国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。我国还提出，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。

能够吸引企业发展住房租赁，最根本还是要让他们看到盈利空间。过去我国住房租赁发展缓慢的一个核心问题是企业搞房地产开发可以赚所谓的快钱，而发展住房租赁周期长，收益慢，企业不愿为此投入。一方面，我国住房租赁收益率过低，据测算，在一些大城市出租住房需40年至60年才能收回购房成本；另一方面，无论是新建还是改建租赁住房，由于投资回收期长，都需要长期、低成本、大量的资金支持，但长久以来这种融资渠道并不完善。

值得欣喜的是，保障性租赁住房的最新政策,可以打消企业发展住房租赁的一些顾虑。首先，用于建设保障性租赁住房的土地可以不花钱。无论是利用企事业单位自有闲置土地、存量闲置房屋改造，还是利用园区配套用地、集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，均不补缴土地价款。其次，将降低税费负担，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，同时将免收城市基础设施配套费。企业还可得到信贷支持，国家将支持银行业金融机构向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。相信一系列优惠政策会让企业“算得过来账”，对于引导和支持企业建设保障性租赁住房起到积极作用。

住房租赁发展的外部环境也不断向好。长租公寓乱象丛生、爆雷频现的状况已随市场洗牌和主管部门整顿逐步改观。首部地方版租房条例《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》已经发布，标志着住房租赁越来越走向以法治化规范发展的道路。多省市将大力发展住房租赁写入“十四五”住房发展规划。正是看好未来发展机遇，一些长租公寓企业正加大房源持有量。仲量联行最新发布的《中国长租公寓市场白皮书》指出，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。早期布局住房租赁的房地产开发企业，其长租公寓业务发展迅速。如万科的泊寓和龙湖的冠寓今年上半年营业收入均实现同比较大增幅。

可以预见，发展住房租赁将促进房企实现转型发展。（亢　舒）