第二批集中土拍再次“爆冷” 年内撤拍、流拍地块合计186宗

房地产市场的“冷”，正在土地市场端显现。

10月11日，北京、杭州相继发布公告称，延期或终止部分土地出让。其中，北京共26宗土地延期，杭州17宗土地终止。需要注意的是，北京和杭州作为首批集中土拍成交金额居前的两个城市，此次第二批集中土拍的“爆冷”，可以说既在意料之外，又在情理之中。

贝壳研究院高级分析师潘浩在接受《证券日报》记者采访时表示，受楼市调控深化等因素影响，新房市场正处于高位回调阶段，叠加多方面监管，房企亦面临较大的现金流压力，故而在土地市场方面，房企的参与动作相较以往会更加谨慎。此外，从当前节点看，房企亦处于风险的暴露和出清周期，部分企业从高杠杆、高周转向平稳高质量运营是需要时间和条件的，这个过程显然也对房企的运营能力提出了较高的要求。

事实上，重点城市第二批集中土拍的“冷”，可以说早有预期。

自今年8月份自然资源部闭门会议传出的“土地规则有新变化”消息后，包括长沙、深圳、天津、青岛、上海、沈阳等十余城市已先后暂停或终止了第二批集中土拍。尽管后续各地的第二批集中供地陆续重新挂牌，但相较于首批集中土拍来说，规则方面均有明显调整。其中，禁止房企多“马甲”参与抢地，土地成交溢价率设限，严格把控房企资金来源等成为重点内容。受此影响，多城土拍热度开始下行。

据中指研究院数据显示，截至10月12日，年内第二批集中土拍中，已完成土地出让的15个重点城市共撤拍121宗地块，流拍65宗，合计共186宗。结合同日中原地产研究中心提供的统计数据看，截至目前，重点城市的第二批集中供地已累计成交597宗地块，累计出让金额仅4969.5亿元。另外，相较于首轮集中土拍15%的平均溢价率来看，目前第二批集中土拍溢价率平均仅为5%，且大部分城市的集中供地地块基本以底价成交为主。

中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者感慨，土地出让政策的收紧叠加房地产市场销售端的显著降温，目前土地市场可以说全面遇冷。

这一点，从9月份全国土地市场的概况中似乎也得到验证。中指研究院数据显示，9月份，全国300城共推出各类用地规划建筑面积22360.05万平方米，同比增长0.22%；成交规划建筑面积14647.49万平方米，同比下降32.31%。具体到住宅用地，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积12695.59万平方米，同比增长15.21%；成交规划建筑面积6996.63万平方米，同比下降35.76%。除此之外，9月份上述300城共流拍146宗地块，流拍率为17.06%，较上月下降2.94个百分点。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为，后续为避免土地流拍率持续走高，部分城市或对土拍规则有所调整。此举一方面是保证年度供地计划的完成率；另一方面，也是为了保证中期住房供给稳定，满足合理自住需求平稳释放的需要。不过，在持续高强度的资金管控和“稳地价”调控下，预计接下来重点城市的土拍热度仍将维持低位。