南海桂城：探索以地治改革实现城乡融合发展模式

沿着连接广佛的大动脉海八路自东往西走，经过桂江立交后，就是连绵数公里的华南汽车市场，如今，这里正在进行一场变革：通过创新混合地治改革模式，吸引社会资本投入超百亿资金，将诞生一个体量达70万平方米的大型综合性汽车文化产业小镇——爱车小镇。

作为佛山南海中心城区，桂城己从过去更多的以单独地块改造，逐渐过渡为从片区统筹谋划的角度出发，推动区域内旧改项目的连片改造、混合开发，通过探索实践多种地治改革模式，破解土地碎片化难题，成功打造一批高品质现代产业生态社区，使整个工业用地更加集约节约，城市的空间更加合理，城市更加宜居，为南海创建全省城乡融合发展改革创新实验区探路。 

全国首创“混合开发”模式

土地是连接城乡最重要的纽带，也是城乡融合发展破题的“钥匙”。数据显示，桂城目前土地开发程度已高达70%，远超国际警戒线30%的标准。除了土地开发强度较大，产出较低，产业形态与城市形象不适应等，也倒逼桂城需加快地治改革步伐。

爱车小镇前身是1999年打造的“华南汽车城”，随着城市化进程高速发展，原来的汽车城逐渐暴露出业态功能单一、服务档次不高、片区综合配套服务、空间布局杂乱、土地利用价值低等一连串问题，亟待改造提升。

 作为南海区20个连片改造产业社区示范项目，爱车小镇规划总面积约1352亩，共涉及叠北社区4个经济社的土地。由于早期开发无序，造成了片区土地手续、规划混乱，土地权属复杂、不规整，不同性质的土地相互穿插，给项目改造提升带来很大困难。

国有土地和集体土地“同地不同权”，是造成城乡割裂的重要原因。为了破解土地碎片化的问题，桂城积极探索混合开发模式，在全国首创“产业+社区、国有+集体、出让+出租，以产业开发为主”的土地复合利用模式，打破土地权属界线，允许开发单元内国有土地和集体土地进行连片置换，将不同所有权性质、不同用途的土地整合为一个交易标的进入土地市场，通过引入社会资本跨界共建，鼓励实施跨性质、跨用途、跨空间的混合开发，连片改造为融合住宅、商服、生产等功能齐备的综合性项目，推动布局杂乱的华南汽车城改造为综合性汽车产业小镇。

时代中国集团副总裁兼佛山公司总经理周四阳表示，爱车小镇力求改变、颠覆汽车营销的模式，在现有产业基础下进行产业升级，打造完整的产城人文商业生态链，满足未来的消费理念和市场需求。

据介绍，爱车小镇结合了具有前瞻性的设计理念，以及丰富的商业运作资源，打造粤港澳大湾区创新消费目的地。通过更创新的产业升级模式，实现更高效的资源集约利用、打造更现代化的城市面貌，改造后的爱车小镇将完善佛山中轴线与千灯湖轴线重点区域，进一步拓展佛山中轴线北门户片区空间，展示汽车产业升级改造新形象，充分展示桂城一河两岸景观风貌。

桂城街道党工委副书记、办事处主任岑灼雄表示，爱车小镇首期启动改造范围625亩，将通过产业的升级迭代创造空间，提高超两倍的物业价值。小镇未来税收、消费拉动、就业人口将呈现几何级增长，为土地、城市创造更优质的价值。

同样位于桂城、采用“混合开发”方式的还有澳门城项目。2019年12月，澳门城项目、爱车小镇项目相继挂牌出让。按照计划，澳门城项目将通过引入澳门商业街区设计特色、科创文化产业集聚，并借助粤港澳大湾区的资源整合优势，吸引瞪羚企业、澳门高端人才等落户。

多元模式打造产业生态社区

随着土地开发强度的不断提升，土地利用碎片化成为制约城市发展的最大瓶颈。在今年1月27日举行的南海区委十三届十一次全会上，提出要将“连片改造”作为解决南海土地资源碎片化的重要突破口。早在2019年初，南海颁布《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》，提出加快连片改造。这一改革思路率先在桂城落地。同年，桂城开始以超万亩的规模构想映月湖片区的发展规划。

2019年，桂城更进一步明确，将通过连片改造促进城市更新、村级工业园整治与招商引资三者紧密结合，高标准、高质量建设一批产业生态社区，实现“先生态、后生活、再生产”三生相融的一体化发展。

在连片集体土地上搞产业、育生态、建城市，桂城挺进了地改“深水区”。 为突破连片改造的难题，桂城力推旧改工作与城市规划相结合，并按照省、市、区各级发展规划，围绕“两核一轴一带一片区”的布局，加快推动八大重点城市更新片区改造，实现以城带乡，城乡共建。

夏南片超千亩连片改造，既是映月新城的核心区域，又是“一环创新圈”的重要节点，更是突破村域界限开发土地的首次尝试，必将在桂城村改史上留下浓墨重彩。

夏南片连片改造区域占地面积1404亩。夏南片村级工业园改造片区内包括天富科技城、海逸经济小镇、扇面工业区改造项目、清风路南北两侧的夏南二工业区改造及夏南一工业区改造。其中，天富科技城已经全部建成并投入使用，已引入季华实验室、中科院长春光机等重点项目；海逸经济小镇一期招商进展顺利；扇面工业区由载体运营商开始运作。

在村改路上，桂城贡献了8种较为成熟的可复制改造方式，一是以瀚天科技城和天富科技城为代表的国有资产主导改造模式；二是以爱车小镇和澳门城为代表的连片改造、混合开发模式；三是以夏北整村改造为代表的旧村居旧厂房混合改造模式；四是以德鸿文汇创意园为代表的微更新、微改造模式；五是以军区农场为代表的挂账收储、收回出让模式；六是石石肯大正小城为代表的集体建设用地入市开发模式；七是以海逸经济小镇为代表的社会资本投资改造模式；八是以石石肯半月岛复垦复绿为代表的生态复垦复绿模式。

目前，桂城公有资产和集体土地整备中心逐渐形成租地自建、转租、混合开发、公有资产与村集体资产共同出租、出让、托管等多元模式，通过优化村集体收益比例，营造利益共享、风险共担的发展局面，既提高城乡融合过程中村集体的参与度和积极性，也在一定程度上缓解公有资产短期的资金压力，以储备更充沛的资金支持后续建设或者其他环节。

城乡新模样

从广佛地铁南桂路站驶出，驱车沿着桂澜路一路向北，直线距离约2.5公里的桂城“千米商贸长廊”，已集聚了万达广场、万科广场、寰宇城、地铁金融城、招商置地中心、新凯广场、宜家家居等商城和主题购物中心。

拔地而起的商业综合体只是夏北社区改造升级的一个切面。在这个片区内，承业大厦、39度空间、佛山民间金融街等产业载体也在加速崛起；日渐成型的千灯湖创投小镇，吸引越来越多的创新创业项目、人才等向此汇聚。

这是桂城夏北永胜村整村改造带来的效果。2019年1月，永胜村成功引入开发商参与整村改造。成为全佛山第一个探索整村改造的村。

如果没有地治改革带来的城市更新，桂城街道夏南二社区不会有如此翻天覆地的变化。

红橙黄蓝交织的时尚建筑，在晨光的映衬下格外显眼；夜幕降临，LED屏幕上的节奏如音符般灵动……从低矮破旧的旧厂房、仓储物流园，到靓丽的高品质产业载体，位于夏南二社区的海逸新经济小镇，只用了1年时间实现华丽转身。

在一手抓地治改革的同时，桂城还大量财政投入基础设施建设与配套，通过优化营商环境提升城市价值。五年来，桂城坚持大手笔添绿造景，千灯湖、映月湖、文翰湖、怡海湖四大“环湖造城”片区集聚人气，“小城成本、大城配套”的优势凸显。

桂城以广东省城乡融合发展改革创新实验区建设为契机，深入推进村改工作，让城乡面貌焕然一新。桂城街道党工委书记麦绍强表示，桂城将在城乡融合课题下大胆探索、大胆实践，围绕城市更新、产业升级做更大的锦绣文章。