落实长效机制 全年楼市“稳”字当头

2021年，房地产调控力度持续加大。在“房住不炒”的主基调下，调控政策从金融、财税、土地及供需端等多方面精准发力，不仅平抑了个别城市楼市过热态势，行业融资状况也得以“纠偏”，全年楼市表现以“稳”为主。

对于明年房地产市场政策走向，中央经济工作会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“加强预期引导，探索新的发展模式”“坚持租购并举，加快发展长租房市场”等。12月27日，2022年央行工作会议提出，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

政策调控成效明显

据了解，今年以来，房地产调控力度不断加大，地方调控更加高频化和精准化。克而瑞研究中心数据显示，截至12月20日，全国73地的政策加码次数多达249次。

其中，金融和信贷调控成施策重点。针对备受关注的经营贷违规入楼市问题，今年3月，银保监会、住建部、央行联合发布通知，从借款人资质核查、信贷需求审核、贷款期限管理、抵押物管理等方面提出严格要求。

热点城市楼市调控也不断加码。典型如深圳，重点强化信贷资金管控，并以查处“深房理”作为政策加码的最高峰；广州则侧重分区域精准化调控；上海多管齐下严堵政策监管漏洞。同时，还有一些城市纷纷出台“限跌令”，长春、哈尔滨、南宁等城市则通过财税刺激托底楼市。

房价继续保持稳定。根据国家统计局数据显示，11月全国70个城市的房价持续总体下调：新建商品住宅只有9个城市上涨，2个城市价格持续平稳；而二手住宅仅有3个城市上涨，4个城市维持平稳，其余城市都是降价。

土地市场重在引导理性竞争，“稳地价”工作机制加快完善，土地竞拍规则不断优化。例如，上海规定竞得地块后，不得以任何形式将股权或投资权益转让，防止房企围标。

根据克而瑞研究中心数据显示，截至12月20日，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了24%和10%。集中供应是土地市场的重大变化，被视为“从源头确立房地产调控长效机制”，业内人士认为此举对未来管控房价意义重大。

“从整体上来看，房地产调控成效还是很明显的。”中国房地产数据研究院院长陈晟告诉中国商报记者，政策强调协调性、精准性，从金融、土地、市场监管等多方面协同发力，改善性住房需求得到一定满足，房地产开发融资更为合理。

“全年楼市表现以稳为主，市场预期稳定。”上海中原地产首席分析师卢文曦对中国商报记者表示，结合行业现状来看，房地产市场调整态势仍在深化，过热过冷都不利于市场健康发展，预计短期地方将加快落实“因城施策”，一些市场调整压力较大的城市政策微调预期较强。

房企融资环境转暖

今年前三季度房企到位资金增速收窄、资金承压。从10月开始，房企接二连三的债务违约令市场风声鹤唳。

在此背景下，四季度以来，“合理的资金需求应得到满足”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”等表态，不断为前期融资政策适度纠偏，以稳定市场发展。近日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。

当前，房地产企业债务融资环境已出现转暖。据中指研究院数据显示，11月房地产信用债发行规模为371.4亿元，相较于10月的130.01亿元，增长186%；信用债平均利率为3.8%，环比下降0.28个百分点。

年底正值房企销售回款重要时期，部分企业在“房住不炒”的政策主基调下，保持了良好的承压性。来自中指研究院数据显示，今年前11个月，TOP100房企销售额均值为1161.4亿元，同比增长10.7%。其中，销售额超千亿元房企35家，较去年同期增加3家；超百亿元房企151家。

此外，房企审慎拿地步调也更为稳健。今年前11个月，TOP100企业拿地总额23461亿元，同比下降17.7%；门槛值为59亿元，与去年同期73亿元相比下降14亿元，降幅增加。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为49.3%，与前10个月相比下降2.5个百分点，占比持续下降。

促进市场良性循环

房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响，促进房地产业良性循环和健康发展至关重要。中央经济工作会议上，涉及房地产的内容出现了“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等提法。在业内人士看来，未来会有更多政策支持房地产健康发展，房地产金融审慎管理也将进一步完善。

陈晟对记者表示，市场发展的关键在于良性和循环两个方面：良性也就是要避免资本无序扩张、脱实向虚的问题得到相应解决；循环则是从资本的筹措到投资的选择，再到土地的获取、建筑的施工，以及下游的匹配到最后的交付，保障群众住得更方便、更舒心。

住建部部长王蒙徽表示，2022年将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。要稳妥地继续实施房地产长效机制，落实城市政府的主体责任，进一步保障刚需，同时满足合理的改善性需求。

房地产税推进落地势在必行。近日召开的全国财政工作视频会议明确：深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作。时值年底，房地产税试点将落未落，现已进入实操阶段，距离最终落地仅剩时间问题。

此外，“为加强购房消费者合法权益的保障，预计2022年地方政府仍将加强‘保交楼’环节的推进，但为舒缓房企短期资金压力，地方或寻求保交付与提高预售监管资金使用效率之间的平衡，进一步促进房地产业良性循环和健康发展。”中指研究院认为。

“未来，房地产行业还将继续落实去杠杆，同时行业仍然大有可为，比如，改善性需求会一直存在，住房租赁、城市更新等迎来政策支持。”卢文曦对中国商报记者表示。

对于企业而言，该如何实现新发展？“在行业竞争异常激烈的情况下，单靠运营已经无力推动主营业务增长，房企应着力在战略层面展开角逐，通过多元化产品升级和多元并购等，进入新的细分市场，尝试获取更多的新机会。”金融行业分析师王赤坤对中国商报记者表示。