银行半年报“佐证” 房地产不良贷款率上升

近期，受一些地产大户经营风险的影响，房地产业不良贷款增加。结合目前披露出来的上市银行半年报分析，开发贷资产质量确实承压。

“对于涉房贷款质量而言，个人按揭贷款风险可控，在房地产价格不大幅波动的前提下，相关贷款押品充足安全垫充裕，但是开发贷不良有明显上升。” 中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明在接受《证券日报》记者采访时表示，对于银行而言，随着今年涉房贷款集中度严格管控要求下，后续房地产对公贷款在总量不新增的前提下，结构上可能会有变化，或许会更倾向于央企或国企房地产开发主体。

房地产业贷款资产质量承压

截至目前，已有多家上市银行披露半年报。其中，有部分银行对房地产贷款规模及不良情况进行了披露。整体来看，房地产贷款不良骤增成趋势，招商银行、平安银行尤为明显。

招商银行2021年半年报显示，该行6月末房地产业贷款余额超过4000亿元，该行业不良贷款余额却较年初剧增264%，至43.3亿元，行业不良率也由年初的0.3%升至1.07%，同比增幅超过250%。而在此之前，招商银行房地产业不良贷款余额、占比连续两年显著双降。

平安银行2021年半年报显示，该行6月末房地产业不良贷款余额达16.6亿元，相当于年初的2.9倍，行业不良率则升至0.57%。同样，此前两年，平安银行房地产业不良贷款余额、占比亦显著双降。

城商行也不例外。在港上市的锦州银行今年6月末房地产行业贷款余额微增至近300亿元，行业不良率却由年初的5.45%升至7.7%。宁波银行上半年房地产业贷款余额有所压降，行业不良率则微升至1.48%。上海银行上半年房地产业不良贷款余额达47.2亿元，较去年末增长1/4，行业不良率升至2.73%，显著高于全行业不良贷款率。

今年以来，房地产调控整体趋严，在严监管之下，房地产贷款的增速呈现回落态势。据银保监会数据显示，截至2021年6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低，房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%。

《证券日报》记者发现，根据监管要求，截至6月末，上述几家银行中，只有招商银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款两项占比超标，但较年初已有所下降。

受房地产风险拖累？

监管部门曾多次表示，房地产贷款具有“灰犀牛”特征。因此，在“房住不炒”的导向下，银行业房地产贷款调整也在积极进行中。今年1月1日起，央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式实施。

银行业内人士指出，在房地产调控和融资渠道收紧情况下，从供需两端对房地产企业构成一定压力，特别是对于部分高杠杆、经营和融资能力相对有限的小型房企压力明显上升，授信银行也难免受到影响，相应部分银行房地产业不良贷款率可能仍有一定上升空间。

据《证券日报》记者了解，受“三道红线”融资新规等因素影响，今年房企整体融资规模萎缩。蓝光发展、华夏幸福等千亿元量级房企也出现债务违约现象，大宗并购案时有发生，房地产行业整合加速。以往大都是中小房企会出现信用违约，如今动辄千亿元营收级别的房企都开始爆雷，足见房地产行业的资金压力有多大。

在明明看来，去年下半年以来，房企整体融资出现明显萎缩，新增违约主体包括华夏幸福、蓝光发展等。这些房企虽然具有千亿元规模体量，但根本上也是民营属性，在地产融资趋严的背景下再融资出现问题，而股东的支持力度弱导致最终违约。

对于房地产业不良贷款率的上升，多家银行将其归结于个别房地产项目以及个别客户出了问题。例如，平安银行副行长郭世邦在业绩说明会上透露，上半年房地产业不良贷款增加，主要就是因为有1个客户出了点问题，如果不是这个客户，房地产业不良贷款率只有0.2%左右。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林对《证券日报》记者表示，银行应该逐步压降房地产贷款在信贷中的占比，在信贷结构上去优化，降低风险。未来房地产贷款依然是银行收入的重要来源，但需要在额度上加以限制，利率上加以提升，以减少需求，用好有限的额度。

与加大存量不良的清收处置力度相比，商业银行在房企贷款方面更需要把好准入关，稳妥开展房地产业授信业务。

“对于资产负债率较高的房地产企业要保持警觉，经历了多年去杠杆，实际上有些房地产企业的杠杆率在下降，周转率在提升，但当前房地产去杠杆速度还是较慢。对于商业银行，要考虑房产抵押资产的流通性，要对房地产项目进行区分，从地段、价格空间上去估计房地产价值，以确定合理的抵押额度。”盘和林称。

明明认为，对于商业银行而言，在房企贷款方面会趋于谨慎，尤其是开发贷的管控会更加严格，特别是对企业股东、土地储备和经营回款方面的考量权重会增加。

多位银行人士也表示，下半年，银行可以推动住房租赁市场的发展。招商银行风险管理部负责人在业绩会上表示，下半年，将进一步加强对房地产企业的管理，保持行业资产质量总体稳定。在业务结构上，优先支持刚需和改善性住房。

平安银行也表示，积极支持旧城改造、租赁住房、保障住房等符合政策导向的项目。