深圳2.8二手房新政推进 是否会有更多城市跟随

（记者 周子荑）深圳楼市的火热贯穿2020年全年。2021年2月8日，深圳发布的二手房新政(以下简称2.8二手房新政）是否给市场泼了一盆冷水呢？新政实施两周后，中国商报记者了解到，目前深圳二手房市场的买卖双方多处于观望状态，部分银行已依据参考价进行了贷款发放，更多银行是否会跟随引发热议。

买卖双方多观望

“现在深圳的二手房市场比较冷清，没有房源，我也在考虑购买新房。”准备在深圳购房的张女士对中国商报记者表示。

实际上，深圳2.8二手房新政实施后，当地二手房市场较为冷清。深圳链家地产置业顾问马建军（化名）对中国商报记者表示，目前深圳二手房市场的买卖双方多处于观望状态，他所在的门店并没有成交记录。

据悉，今年2月8日，深圳市住建局发布了建立二手房成交参考价格机制，并公布了全市3595个住宅小区的二手房成交参考价。一位深圳房地产从业者章晓明（化名）对中国商报记者透露，此次公布的二手房参考价与这些小区此前的实际成交价差距在30%-40%之间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示，目前深圳二手房市场的买卖双方都在观望。买家在等待价格下降，卖家不认可深圳住建局公布的参考价，但又无法以更高的价格挂牌，双方都在等待。

这确实在一定程度上助推了深圳二手房市场的降温。深圳市房地产中介协会（以下简称深房中协）根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析，2月8日至2月14日，深圳市二手房网签1671套（含自助网签），环比下跌30.5%。

银行是否以参考价放贷引发热议

2月20日晚，深圳光大银行内部下发的《关于二手住房按揭政策调整的通知》显示，其将以深圳住建局发布的二手房成交价格作为按揭贷款参考依据，2月18日(含)之后报单的二手房按揭贷款业务按以上新政策执行。

此外，据媒体报道，包括深圳建设银行、交通银行、北京银行等在内的深圳多家银行的二手房贷款，都已依照官方二手房参考价批额度。章晓明认为，从目前形势看，未来会有很多银行跟随。未来，深圳二手房市场会按原价成交，按参考价确定银行贷款额度。

但李宇嘉却对中国商报记者坦言，目前发文表示将按参考价作为放贷依据的银行，多是中小银行或本身按揭空间就不大的银行，其出发点可能是为了抢占房地产信贷市场份额。而大部分银行并没有跟随。此外，银行有自身的评估团队和评价体系，如果按照参考价放贷，则其此前依据高评估价发放的贷款，很可能会成为不良贷款。因此，是否有更多银行跟随，还要看政府的调控主导压力。

目前，包括链家地产、安居客等房地产中介平台上的深圳二手房报价依然空缺。中国商报记者以购房者的身份致电链家工作人员，对方表示，自深圳2.8二手房新政以来，深圳二手房报价一直空缺，估计过几天会按照官方参考价挂出报价，但实际成交价肯定不是在挂价格。

深圳楼市会降价吗

从长远来看，深圳2.8二手房新政对深圳楼市影响如何？深圳楼市的火热情绪是否会被浇灭呢？

马建军坦言，从这两周的谈判经验来看，买家的溢价空间更大，卖家不会像去年那样随时可能涨价。

李宇嘉表示，政策影响如何关键看银行是否会严格执行政策，如果银行真正按参考价作为放贷依据，将对深圳楼市的去杠杆起到很大作用，房地产市场价格会受到很大冲击。

房地产研究机构克而瑞首席分析师肖文晓对中国商报记者表示，如果商业银行确将参考价作为放贷依据，买家的首付比例会提高，购房者首套房的首付比例会从30%提高到50%，而第二套房几乎全款购买。这无论对刚需购房还是投资买房都有抑制作用。

总之，肖文晓认为，这种限贷方式对较为依赖杠杆的深圳楼市无异于釜底抽薪。毕竟，深圳贝壳研究院公布的数据显示，去年深圳的二手房交易中，有94%的买家是需要贷款购房的，平均贷款比例达到61%。

不过，合硕机构首席分析师郭毅却对中国商报记者表示，新政的核心影响是提高了购房者的首付比例。这主要影响到了首付资金实力不强的人群，卡住了部分市场需求，但不会影响深圳二手房长期的价值增长和城市的价值提升。因此，新政可能带来深圳二手房市场一定程度的降温，但不会对二手房市场价格造成太大干扰。

新政是否会推广到其他城市

深圳的二手房新政实施后，是否会有其他城市效仿，政策是否会被大面积推广？

肖文晓认为，深圳发布二手房参考价作为放贷依据的做法基于深圳楼市的特殊性，在国内还没有先例。因为深圳房价在过去一年涨幅惊人，而对于调控前的深圳楼市，游资投机炒作现象较为明显，这都迫使深圳出台一些非常规的调控手段。其他城市效仿的可能性不大。

郭毅认为，银行和住建部门是两套管理平台，之间没有从属关系。银行有自身的放贷评估系统，且运转多年，没有太大的资金风险。此次深圳以参考价作为银行放贷依据的做法有其自身的特殊性，而未来其他城市并没有调整银行评估系统的必要性。因此，这项政策大面积推广的可能性不大。

58安居客房产研究院分院院长张波则对中国商报记者表示，虽然深圳二手房新政不会在全国大面积推行，但不排除部分二手房市场过热的城市未来会有所跟进，尤其是部分以二手房成交占主体的城市，推进的可能性较大。