上海楼市“暖冬”将燥热到何时

利益捆绑形成默契

马林是上海市闵行区的一家中介机构负责人，其业务所在区域靠近黄浦江闵行段的滨江，离市区稍远。这个“偏安”于上海西南的安静角落，在二手房市场的狂潮之下已经热闹非凡。

离马林所在中介机构三四公里的地方，2020年年中仅五、六万元/平方米的房子已涨至十一、十二万元/平方米。背后的推动因素在于学区房的“稀缺”。

“上海外环以外难得的优质学区，再加上即将开通的地铁新线路，通往市中心缩短到1小时以内。因此，价格迅速被抬高。”马林解释称。

除了学区房的“稀缺”，业主们通过利益捆绑在一起也掀起了不小的浪潮。

业主们通过利益同盟迅速集结。“去年底，就有人在小区业主群里说小区二手房单价不允许在每平方米10万元以下挂单。虽然不是硬性要求，但房价飙涨你好我好大家好。于是，在利益面前形成了一种默契。”马林告诉中国证券报记者。

记者从小区业主那里也得到了证实，尽管具体细节有所出入。不过，再坚固的阵营也有“异见分子”。“我想早点卖掉置换到市区，但不敢挂低，谁家挂低了大家一查就知道了。”该小区业主章先生告诉中国证券报记者。

附近一小区的业主们也想“复制”这种模式。“虽然学区没有那么好，但这里学校齐全。那边十一、十二万元（每平方米），这里怎么也得八、九万元（每平方米），而不是现在的6万元（每平方米）。”业主群里有人“仗义执言”，并引来业主们一片赞同。于是，新的价格攻守同盟似乎正在形成。

“我当然希望有成交，但现在的价格不建议去买。”马林强调，这是用“朋友”的身份与记者交流，“每平方米十一、十二万元在徐汇滨江都可以买到新房了。”

价格疯涨，对有置换需求的业主并不一定有利。据记者了解，上海二手房市场目前置换需求较为强烈，一些房东想卖了旧房购置新房，或换一套更好的二手房。但现在上海二手房市场几乎要陷入“无房可卖”的怪圈。

上海市徐汇区一房产中介负责人朱婷对记者表示，“挂牌的房源，房东大多不愿意收定金，只接受买家看房，希望拴住买家，等自己摇到新房或确定好其他房子时再收定金。不过，到时候就是出价高者得。”

“基本上卖得差不多了，库存房源一个小区能签字的就一两套。”某负责上海市浦东新区三林区域的中介人员说。

贝壳找房APP数据显示，截至1月19日，上海仅有3.41万套二手房房源可供出售。然而，过去几个月，上海二手房的去化速度一个月高达3万套。

楼盘“瑕疵”难挡“打新”潮涌

记者来到一处冠以“滨江”概念的新楼盘。该楼盘从1月15日开始认筹，1月19日认筹进入尾声。“主打160、170和180平方米的精装修户型，首套购房者需要700万元的活期存款证明，二套房购房者需要1400万元的活期存款证明。”在楼盘现场，项目方工作人员介绍。

几天下来，该楼盘的认购比例大概是1.2：1。“周边配套比较陈旧，离地铁站也远，说是徐汇区其实快接近闵行区了。这次新开的楼盘集中在小区后部远离黄浦江的地方，所谓‘江景’基本都是‘断江’。”售楼处现场有竞品楼盘工作人员混杂其中，并小声给记者“科普”其中的“暗坑”。

但这些“瑕疵”并未挡住购房者的步伐。十多分钟时间，售楼处就有七、八组购房者准备好了资料，前来参加认筹摇号。其中一位女士行色匆匆抱着文件袋赶来，一只手还匆忙在手机上打字，或许是找人商量；一对年轻人比较笃定，牵着手走进售楼处递交材料，然后喜笑颜开地出来，并和售楼处工作人员打招呼。记者旁边一位老阿姨嘀咕，“这么年轻，钱都是哪里来的？”

对于资金来源，作为买房大军一员的翟先生说，“大头是我和太太两边凑，双方老人各自卖了一套在老家的房子。我们夫妻在上海工作时间不长，没有多少积蓄。”

至于买房的策略，翟先生两手准备：一边参加“打新”，一边去看优质地段的二手房，从去年10月开始准备到现在。不过，翟先生现在感觉压力较大，“好的新房没有摇到，二手房又疯涨，两家老人嫌我们下手太慢，都有矛盾了。老家房子不值钱，经不起上海房价疯涨，小半套房子已被涨没了。”

去年下半年以来，上海楼市“打新”就热情高涨。中国证券报记者元旦期间走访上海多个新盘发现，2021年开年上海新房市场“打新”热度犹存，多个楼盘的认筹率超过100%。某接近千万元起步的豪宅项目认筹率更是达到441%，有的客户样板房都没看就直接交350万元认筹金准备“打新”。

2020年12月，有上海市民通过网络向上海市领导反映新房市场摇号火热的现象，并建议政策倾向无房的刚需。2021年1月，上海市房屋管理局对此回复称，“正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”

上海楼市“暖冬”行情持续燥热。中国证券报记者走访上海多家楼盘和房产中介发现，楼市“打新”活跃，二手房市场氛围焦躁，甚至出现业主抱团涨价的情况。业内人士指出，价格“疯涨”或成为交易量“杀手”，有价无市局面或加速到来，疯狂游戏终有散场时，房子将回归其应有的属性。

一线城市总体回暖

面对上海楼市的“暖冬”行情，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，市场表现的确好于预期，认筹超过100%的项目不少。不过，过热局面不可持续。央行金融司司长日前再次重申“房住不炒”，再加上信贷方面的管控，成交压力会逐渐显现。此外，一、二月份是传统淡季，房企对于新房的投放会有所控制，预计后续会维持震荡调整的走势。

今年以来，上海一手房市场成交量连续回落。据上海中原地产数据显示，1月4日至1月10日上海新建商品住宅成交面积23.7万平方米，环比减少36%；1月11日至1月17日上海新建商品住宅成交面积16.9万平方米，环比减少28.8%。

“另外，上海二手房市场已经过热，继续升温可能性不大，预计1月成交量会下降，但市场热度短期仍会惯性延续，价格不一定会降下来。1-2月上海二手房市场可能进入僵持、博弈阶段。”卢文曦说。

从其他一线城市看，楼市纷纷上演回暖行情。

1月15日，国家统计局发布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

中原地产首席分析师张大伟表示，2020年，楼市7至8月冲高后，四季度整体涨幅放缓。但12月份在二三线城市房价基本稳定的情况下，一线城市出现明显的翘尾现象，4个一线城市二手房价格上涨明显加快。“预计2021年一季度房价继续上涨的趋势会延续，而调控政策趋紧有望平稳市场。”